加油站租赁经营法律风险的审查要点

由于经营危化品的特殊性,加油站用地以及经营证照、手续办理受到国家严格控制,而且公司投资政策也不再完全倾向于采用…

由于经营危化品的特殊性,加油站用地以及经营证照、手续办理受到国家严格控制,而且公司投资政策也不再完全倾向于采用斥巨资收购或新建加油站。在此情况下,租赁加油站经营成为成品油销售公司多种经营方式最为常见的一种。由于加油站租赁资产标的较大、租赁期限较长、各种法律关系交织,双方容易产生争议,面临较大的法律风险。
对加油站租赁经营的法律风险审查要点如下:
1出租方的主体相关情况
需关注出租方的主体情况,一是考察对方是否依法设立并有效存续的民事主体,是否具有相应的民事权利能力和行为能力,是否具有以自己的名义订立合同的主体资格,如对方是否虚假主体或不具有签约能力的分支机构。二是查询对方的资信状况,是否存在不利诉讼和仲裁,是否属于被执行人或失信人员。如对方的资信状况较差,需考虑加油站改造成本,以及租金支付节点和预付金额不宜过多,防止加油站被查封拍卖导致无法继续经营而产生巨大损失。
2拟租赁加油站资产状况
对于拟租赁加油站的资产,包括土地房产及设施,一是需考察权属是否明晰,是否办理不动产权证书,相应设施设备如油罐、加油设备是否符合规定和相应标准,拟定租赁年限是否在合法使用年限内。二是考察加油站所在的不动产和相应动产设施设备是否在被查封、冻结状态,是否存在抵押质押等他项权利;三是考察加油站所在土地用途是否商服用地,系国有性质还是集体土地,如土地用途不符时明确约定遇相关部门处理时的应对措施以及各方法律责任。
3处置权限
因租赁合同中出租方可能并非租赁加油站的所有权人,在此情况下,一是需考察租赁加油站的实际所有权人和不动产合法使用权人与拟签约出租人是否一致,如果不一致的,对方是否取得合法使用权以及处分权。二是如存在转租或委托管理情形的,是否具有合法授权以及实际权利人同意转租的书面同意文件。三是考虑加油站经营的实际历史状况,判断对方处分权限和履约风险,如存在风险的,应明确约定对方需保证其享有合法场地使用权以及合法处置权(转租权),如因此导致协议不能继续履行的相应违约责任。
4加油站证照、经营资质及行政许可、批准情况
加油站的经营属于特许经营行业,对于成品油销售许可、加油站环评、消防、安监、加油站道路开口审批等应取得相应完整的经营证照、经营资质及行政许可、批准。应逐一落实前述证照、经营资质及行政许可、批准情况以及相应有效期限,及时取得审批并确保租赁期限持续有效,并明确出租方的配合义务,减少风险。

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