关于约定解除权行使问题的探讨

在合同有效的情形下,要想消灭合同的履行效力,通常只有考虑合同解除的途径。关于合同的解除方式,无外乎三种:法定解…

在合同有效的情形下,要想消灭合同的履行效力,通常只有考虑合同解除的途径。关于合同的解除方式,无外乎三种:法定解除、约定解除以及协议解除。法定解除是《合同法》第94条的内容。法定解除解除的情形主要有:1、不可抗力导致合同目的不能实现;2、履行期限届满前一方明示或以实际行为表明不履行合同主要以物;3一方迟延履行主要义务,经过催告合理期限内仍旧不履行;4迟延履约或其他违约行为导致合同目的不能实现。而约定解除的法律依据是《合同法》第93条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。也就是说法定解除和约定解除的请求权依据是不同的。2019年的《九民纪要》在此问题上进行了一些突破性的规定,在第47条“约定解除条件”一章中将原本属于法定解除的条件“合同目的能否实现”引致到了约定解除的场合,并以一方虽然违约,但是其违约行为是否“显著轻微”,是否导致“合同目的不能实现”作为审查约定解除权是否具有行使正当性的考察基础。笔者此前接受了一位客户的咨询,他于去年在一家大型房开商处购买房屋,合同约定了迟延交付30天以上购房者就具有合同解除权并可以追究违约责任。开发商实际上也迟延交房达到了30天,在解除条件成就后,该客户第一时间向房开商发函解除,而房开商在收到该函后第一时间就通知客户接房,之后客户诉至法院请求确认解除函的解除效力并追究违约金责任。但一审法院在审理后认为房开商虽然有违约行为,虽然达到了合同预先设置的解除条件,但是其违约行为显著轻微不妨碍合同目的的实现,所以判决驳回了解除合同的诉请但部分支持了违约金请求。客户在拿到一审判决后就纳闷了:合同里面明明白白的约定了解除权条款,我也是按照合同内容行使的解除权,为何就败诉了?下面笔者就该案一审的判决以及《九民纪要》第47的适用问题做如下探讨。

第一、对《九民纪要》第47条“立法”精神的探讨
47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持,反之则依法依据支持。这是《九民纪要》第47条的内容,如前所述,该条实际将法定解除的标准引入到了约定解除的场合对约请解除权予以限制。笔者认为该条在制定时主要考虑到以下几个因素:
1、该条对约定解除权所作出的的限制,其目的在于防止制定合同的一方滥设合同解除条款,在条款成就时滥用合同解除权。
2、一方虽然违约,但是其违约系滥设解除条款及违约标准的结果,守约方此时解除合同违背了诚实信用原则。
3、守约方在设置解除条款的时候就有“加重对方义务,制造履约地位不平等”的故意,其目的从一开始就是过度保护己方权利,压榨对方,在解除条件满足时立即解除合同并追究对方违约责任,从而造成不公平的现象。
4、在一方主观上并无严重过错甚至已经履行绝大部分合同义务的情形下,如果任由“守约方”滥用解除权,将导致双方权利义务的不对等。
也就是说,该条其实是对订约强势一方的制约:合同是否解除,应当从诚实信用角度出发,合理确定当事人权利义务关系,强化对守法守约行为的保护,加大对违法违约行为的制裁与惩罚。

第二、本案中房开商的行为是否属于“显著轻微”,是否不影响“合同目的的实现”?
一审法院做出判决的基本认识是开发商虽然迟延交房达到30天的解除条件,但是开发商具备交房的能力,也在事实上向购房人通知了交房,所以其违约行为系显著轻微,解除权不应当行使。但是,是否如此呢?笔者认为应当结合本案的特殊情况进行分析。
本案中购房人黄先生与开发商于2018年7月7日当天分别签署了《房屋买卖合同》以及《补充协议》,其中《房屋买卖合同》约定:黄先生购买开发商开发的位于重庆市龙兴组团**地块**幢**号房屋;房屋总价为2402336元,合同约定开发商应当在2019年9月30日前交付房屋,逾期交房超30天,黄先生有权解除合同;合同解除后,开发商应当在解除到达之日起30日内退还全部已付房屋及利息(按银行同期贷款利息计算)并按黄先生已付房款的20%计付违约金。
在同日签订的《商品房买卖合同补充协议》中,第一条“甲方对乙方的提示”,第四款约定:“本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订,上诉人已仔细阅读了本补充协议且开发商已提请上诉人特别注意有关双方权利义务的全部条款,对其中已采用加粗字体加下划线等方式特别提醒上诉人注意的条款,开发商进行了详细的解释、说明,购房人对所有内容均能全面、准确理解并无异议。本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力,二者内容不一致时,以本补充协议为准。”第五条对商品房买卖合同第九条甲方逾期交房的违约责任的补充约定第二款:“除本补充协议第五条第一款约定的情形外,开发商未按照约定的期限和条件将商品房交付购房人的,逾期超过30日,购房人有权解除商品房买卖合同,开发商向购房人支付已付房款的20%作为违约金;购房人选择解除商品房买卖合同的,应在上述期限届满后30日内书面解除商品房买卖合同,否则视为购房人放弃行使该解除权。”除此以外,补充协议第二条对商品房买卖合同第五条“付款方式及期限”的补充约定:“购房人采取一次性或分期付款方式支付商品房总价款的,若购房人未按照合同约定期限支付房款的,如逾期达到30天以上,开发商有权解除商品房买卖合同,同时要求购房人承担房款总价20%的违约金”,前述两条款均为加下划线予以重点凸显的核心条款。
关于约定解除权行使问题的探讨
在合同签订后,黄先生在合同约定的期限内全额向开发商支付了购房款以及相关税费,但开发商并没有在合同约定的期限内向黄先生交付房屋,也没有在交付期限届满之日起30日内向黄先生交房。鉴于此,黄先生按照合同重点标识的条款内容,于2019年11月1日向开发商寄送了《解除通知书》,通知书载明:“解除双方的买卖合同关系并要求开发商退还已付款项,按约支付违约金。”而开发商在接到函件后急急忙忙的向黄先生出具了《接房通知》,通知黄先生于2019年11月3日前往售楼部办理接房手续。
对于黄先生在解除条件满足后第一天即发送解除通知以及开发商立即回应可以接房的情形下,购房人的解除通知是否发生合同解除的效力?笔者认为应当从以下几点去考虑:
第一,根据合同内容,在开发商逾期交房与购房人逾期付款的问题上,《房屋买卖合同》及《补充协议》均约定了对等的责任,买卖双方在违约风险的承担上是对等和公平的。换位思考,如购房人迟延支付购房款达到合同解除条件,开发商必定会援引此条内容对购房人进行制裁。前述《商品房买卖合同》及《补充协议》系开发商拟定并适用于全部购房人的格式合同,开发商必须受该两份合同内容的约束,严格履行合同的相关义务。此外,开发商通过《补充协议》主动将逾期交房及逾期付款的期限,从60天同步的缩限为30天,由此给买卖双方课以了更高的履约标准,由于系出双方真实的意思表示,因此对双方均产生法律约束力,特别是作为具有更高守约责任的开发商而言,更需要诚实信用的予以严格执行。
第二,解除权是形成权,具有解除权的一方从发出《解除通知》并被开发商接收之日就已经发生了解除的法律效果。此外,根据黄先生与开发商工作人员的协商记录,开发商工作人员对于逾期交房并达到合同解除条款的问题曾明确表示“按照合同内容解决”,由此也可认定双方已经协议解除了案涉合同,合同解除后应当按照清算条款予以执行。 

第三,一审法院在事实的认定上存在偏差和片面。一审认定案涉违约情形系显著轻微不合理。理由有以下几点:
1、如果开发商的迟延交付行为仅系个别情况,仅针对黄先生,那么虽然违约行为达到了合同解除条件,但开发商随后及时予以弥补并通知购房人接房的事实可以勉强认定违约行为显著轻微,合同尚可继续履行。但本案的特殊性在于开发商系对全部购房人的整体迟延交付而非只对黄先生。很显然,整体违约和个别违约,在违约的严重性和社会影响力上是截然不同的。
2、一审法院没有充分考虑本案的特殊性:本案存在订约主体地位不平等的问题,一方是占强势地位的开发商,另一方是弱势的购房人群体。此外,本案的购房合同及补充协议均为开发商提供的格式版本,黄先生诉请解除的依据正是合同中通过下划线特别提醒的条款。既然合同是你开发商自己制定的,重点也是你自己勾划的,那么当开发商作为规则的制定者当自己违反合同的主要内容时,从诚实信用的角度出发,就必须要以身作则,主动承担合同约定的相应后果。“合同严守”不仅是民法的基本原则,也是作为公众企业最起码的担当,不然谁还敢跟你签合同,买你家的房子,将身家性命托付于你?
3、在本案购房人已经支付全款的情形下,如按照一审法院的说理内容“合同目的能够实现”“违约显著轻微”,那么需要达到何种程度才能认定为开发商的违约行为已经导致合同目的不能实现?开发商可以逾期交房30天甚至更久,是否只要最后能够交房就不能认定“合同目的不能实现?”,那么购房人在合同期内取得、占有案涉房屋的权利如何保障?这个尺度在哪里?由谁来决定?合同关于限制开发商交房期限的内容是否还具有存在的必要?“合同目的不能实现”是合同法94条关于法定解除权的适用情形,而不是约定解除权的内容,不能随意扩大其适用的场合,一审法院对事实的认定不能自圆其说,更不能给予购房人以合理的期待。
4、一审法院没有考虑判决的社会效应。判决具有提倡和禁止某种行为的社会导向作用,而本案中一审法院忽视了本案的特殊情况,机械理解和适用了《九民纪要》第47条关于约定解除条件的内容,进而做出违背社会所应倡导的价值取向的错误判决。在格式合同关于约定解除条件满足的情形下,一审法院罔顾本案的特殊性和判决的社会效应,禁止购房人合理合法的行使约定解除权,这无疑于纵容开发商滥用权利以及滥用《九民纪要》第47条,由此将导致开发商更加粗暴和肆无忌惮侵害购房人权利,开发商今后将继续按照法院判决的导向,更加放心大胆的迟延交房,通过违约而不解除合同去牟利,从而造成恶劣的社会影响。

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