民法典法中对企业的影响

新编纂的民法典共7编,物权编的主体基本沿用了原《物权法》的大部分内容,并在其基础上以现实问题为导向修改、添加了…

新编纂的民法典共7编,物权编的主体基本沿用了原《物权法》的大部分内容,并在其基础上以现实问题为导向修改、添加了部分条文。那么,这些变化究竟主要体现在哪些方面、又会给我们的企业带来哪些影响呢?

变化一居住权利首次亮相

民法典物权编第十四章新增编写了居住权的相关规定,明确了合同订立的要求以及权利内容。将居住权解释为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权增设的目的,就是要凸显房屋的居住属性,保障居住人、尤其是老年人等弱势群体有房可住,并且以物权法律条文保护公租房的居住权益。
居住权作为一个在物权领域首次设立的权利,一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群,另一方面在一定程度上限制了房屋买卖和租赁。对于已登记设立的居住权人,其或有高于购房人的实际占有、使用居住房屋的权限。物权编规定居住权为登记设立,也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。这就要求购房人或承租人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息,不单包括房屋产权信息、抵押登记信息,还应关注居住权设立信息。

变化二经营权流转限制放开

民法典物权编与《农村土地承包法》相应,将土地经营权从土地承包经营权中分离出来,并进一步放开了经营权的流转限制。物权编新增第339条“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”;第340条“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益”;第341条“流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人”;从原《物权法》的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”变更为民法典物权编第342条的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权” 。与2019年1月1日施行的《农村土地承包法》完全接轨,对土地经营权流转方式做了规定,完善了土地经营权的内涵,形成了土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三层权利架构。
结合最新修正的《土地管理法》的第63条规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。”意味着集体建设用地正式“转正”,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让租赁入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。而“参照同类用途的国有建设用地执行”,意味着集体建设用地的使用权的出让都需要进行“招拍挂”方能取得其使用权。从某种程度上来说,以后用于建设加油站的土地会大幅度增加,建站成本将大幅降低,乡镇级别的油站数量会有所增加,行业竞争压力加剧。

变化三添附物归属更明确

民法典物权编第322条明确:“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”
根据以上规定,因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的,应当给予赔偿或者补偿。因此加油站租赁合同文本应增加承租方享有改建、扩建和重建加油站的权利等条款。在对租赁物的改造修缮过程中,应征得原业主同意,不能把租赁加油站当作“自有资产”随意处置,必要可签订书面补充协议,明确改建、扩建和重建加油站的归属,避免因添附约定不明导致合同解除、赔偿和资产流失。
民法典法中对企业的影响变化四抵押权发生新变化

《民法典》物权编第405条规定“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”与现行《物权法》相比,时间节点从“订立抵押合同前”改为抵押权设立前,并 “增加转移占有”的内容,对抵押方和租赁方的要求更加严格。《民法典》第406条 “抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”,本条款更改了抵押期间转让抵押权财产的规则,由“经抵押权人同意”改为“通知抵押权人”,使抵押财产流通更加便捷,但对于抵押权人其权益保护并不如原规定周全。因此,抵押权人在收到抵押财产转让通知后,应对转让行为进行风险评估,如可能造成损害的可要求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿或提存。

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