武汉房屋遇拆迁 承租人只能主张分配补偿款

导读:在城市房屋拆迁中,基于租赁合同关系而占有、使用房屋的普通承租人能否获取补偿,自2011年《国有土地上房屋…

导读:在城市房屋拆迁中,基于租赁合同关系而占有、使用房屋的普通承租人能否获取补偿,自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后变成了一个在理论上存在争议的问题。然而在实践中,这一问题事实上是不存在太大争议的。近日,江苏省高级人民法院微信公众号刊载了连云港市中级人民法院撰稿的一则案例,为大家解析了法院是如何看待承租人的补偿利益分配问题的。一言以蔽之,承租人只能依据其与出租人签订的租赁合同条款主张分配部分补偿款,但其本身并非被征收人,不具有直接从征收方获取补偿的权利。

【法官分析:房屋承租人在房屋征收中的主体地位被排除】

原《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第31条规定,拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;

被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。

也就是说,在2011年之前的凭“拆迁许可证”进行拆迁的时代,基于其拆迁行为系由开发商等民事主体实施的特征,旧《条例》充分考虑到了同为民事法律关系一方主体的房屋承租人的补偿安置问题,承租人能够直接与拆迁人“产生联系”,其相应权利能够得到保障的。

然而,2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则“排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位,承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象”(连云港市中院作者观点)。

新《条例》对此的改变或许主要考虑到征收这一行政行为在实施中“确定性”的问题,旨在将这一问题交由被征收人与房屋承租人双方通过协商、协议直至民事诉讼去解决。

故此,房屋承租人一定要提升风险防范意识,在签订房屋租赁合同时充分考虑房屋可能面临拆迁的情况,对所涉补偿利益分配事项事先做好约定。

法院在裁判此类案件时,一看双方约定,二看当地具体的拆迁补偿政策。

【解惑:房屋承租人究竟能够主张分得哪些补偿利益?】

综上可知,房屋承租人只能主张从被征收人那里分得适当的补偿利益,而原则上无权向房屋征收部门、征收方去直接主张补偿权利。

据此,江苏高院刊载的文章中指出,承租人可以主张以下补偿利益:

1. 对于拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用,如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失,承租人可以向出租人主张分配该部分款项。

2. 对于装饰装修补偿费用,应区别能否拆除。对于能拆除的,可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的,如果合同尚未到期,那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收,原则上该部分物品已归出租人所有,除非双方有特别约定。

3. 对于未到期的租金,承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用,如双方无特殊约定,应归出租人所有。

对于其中的搬迁费和停产停业损失补偿费用的归属,我们可以参考《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第34、35条的规定:

征收有租赁关系的非住宅,租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的,从其约定。没有约定或者约定不成的,房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。

搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的合法占有人获得;合法占有人搬迁后,被征收人仍有财产需要搬迁的,可适当获得搬迁补助费。

这当中所谓“合法占有人”即包括被征收房屋的承租人。显然,结合上述地方规定和租赁双方的约定,补偿利益分配问题才有望得到较为公平、圆满的解决。

最后要提示广大房屋承租人,特别是租赁房屋用于生产经营的承租人的是,在租赁某处房屋时要充分评估其可能面临拆迁的风险,若出于长期稳定居住、经营目的就不宜租赁被拆迁、改造可能性较大的老旧、棚户区房屋。同时,要在租赁合同中对面临规划调整、拆迁腾退时补偿利益的分配问题作出明确约定,以最大限度地确保自己在拆迁中不吃亏、有保障。

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