谈判纪要留证据,据理力争获胜诉

基本案情 (一)合同签订情况。2005年12月25日,中国石化销售有限公司东北黑龙江分公司(更名前)与黑龙江省…

基本案情

(一)合同签订情况。2005年12月25日,中国石化销售有限公司东北黑龙江分公司(更名前)与黑龙江省哈缓高速公路管理处肇东管理所(现黑龙江省救援中心)签订《哈大高速公路肇东服务区及加油站租赁经营合同》,租赁哈大高速公路肇东路段南、北两侧服务区及加油站,租期20年,年租金50万元人民币。由于当时公司法律管理基础薄弱,所签订合同文本采用高速公路管理处提供文本,其中第七条第六款约定:“承租方有责任保护和维护租赁物,保证其完整无损。承租方在租赁经营期间要保证服务功能完善,合法经营,提供优质服务,并且不得转租、转包、转让。不得将租赁物用于抵押或担保等。”

由于2006年我公司属于销售东北下辖黑龙江分公司,考虑到服务区建设需要大量资金投入且缺乏服务区经营专业人员,故在哈大养护分公司相关人员引荐下,在2006年9月28日与个人业主杨凤影签订《租赁经营协议》,将哈大高速公路肇东南北服务区的餐饮、住宿、汽车修理、仓买等部分转租给杨凤影进行建设和经营。2007年9月10日与杨凤影签订《租赁经营补充协议》,对经营过程中产生的水费、电费及取暖费等进行补充约定。

(二)纠纷起因。我公司在签约后,陆续向两个服务区投入改造建设,在2006年与杨凤影签订合同后其也对服务区投入资金建设,并在2007年开始经营。2013年2月28日黑龙江省机构编制调整,将哈缓高速公路管理处肇东管理所更名为黑龙江省高速公路应急处置救援中心,2017年7月29日又更名为黑龙江省公路应急处置救援中心。在租赁期间,省救援中心从未参与肇东加油站及服务区的管理,并将肇东加油站及服务区的管理权移交至黑龙江交通发展股份有限公司哈大高速公路养护分公司(以下简称养护分公司),但却未对我方公示内部机构编制调整,一直由养护分公司对肇东加油站及服务区进行整体管理,造成我方对养护分公司和省救援中心为同一主体的混淆认知。2018年9月,省救援中心以产权出租方出现作为诉讼主体,并向法院提出我公司在经营管理当中,未提供优质服务、卫生管理不合格、严重损害高速公路服务形象,且存在将服务区转租给第三方的明显违约情形,诉求依法提前解除租赁合同,收回两处加油站及服务区。

一审诉讼情况

(一)诉讼前准备。为保留肇东二三加油站经营权,黑龙江石油分公司领导明确指示,安排企管法律处结合加油站租赁经营合同召开案情专题分析会,理清案情要素,找出案情应诉点。在省内向多家知名律所进行诉讼方案咨询,通过对多家律师事务所出具法律意见书进行分析,针对租赁合同中约定的“承租方在租赁经营期间要保证服务功能完善,合法经营,提供优质服务,并且不得转租、转包、转让”法定解除条款,深入研究应诉策略,最终通过现场会的形式,择优选取了孟繁旭律师事务所对此案件纠纷进行诉讼代理。

诉讼筹备期,黑龙江石油分公司企管法律处与律师团队多次到绥化石油分公司调取涉案材料,组织案情分析,梳理归纳纠纷要点,特别对合同中“法定解除条款”寻找有利的应诉依据。

(二)诉讼方案制订及调整。根据案件背景和省救援中心诉讼请求,制定应对方案。一是在程序上,首先主张我方与省救援中心签署的合同性质为行政合同而非民事合同,要求法院驳回原告起诉,在客观上给原告设置障碍。二是在实体上,主张合同性质为非纯粹的租赁合同,而是以合作经营为主要内容的其他合同。三是对第三人杨凤影的转租为部分转租而非全部转租,不影响合同目的实现,不应当解除合同。

由于距合同签订时间过久,且经过几次公司调整变更后当年经办人员已无人在岗,有关两座加油站的建设、改造和签约情况的留存资料严重不足,只能通过一份一份查、一盒一盒过的形式梳理有关线索。在省市两级公司人员积极收集证据的过程中,查询到两份重要资料分别为2012年8月10日由黑龙江省收费公路管理局肇东管理处、养护分公司及黑龙江绥化分公司相关人员参加会议的《会议纪要》、2015年《黑龙江交通发展股份有限公司哈大高速公路养护分公司会议纪要》,两份会议纪要体现出黑龙江省公路管理局肇东处(为省救援中心上级单位)、养护分公司均已知晓转租事宜,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的理解与适用,第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

针对以上事实及依据,我公司及时调整诉讼方案,向法院申请追加杨凤影为本案第三人,通过让杨凤影当庭陈述和将对方到第三人的行政检查记录为证据材料,证明对方在第三人处也早已知晓转租事宜。同时取消在程序上的抗辩,不再提出合同性质为行政合同,因省救援中心对我公司卫生管理不合格问题掌握充分证据,一旦通过行政诉讼审理行政合同,法院行政审判庭将会更加关注行政管理的相关内容,对我方不利。
谈判纪要留证据,据理力争获胜诉(三)庭审阶段。由于前期我方对租赁合同中的“法定解除条款”进行了深入研究,准备了充分的证据资料,并向法官充分阐述了合同性质为非纯粹的租赁合同,而是以合作经营为主要内容的其他合同,我公司已按照合同约定,交付了全部租金,完成了对加油站及服务区的投资建设,履行了合同约定的主要义务。在庭审过程中,省救援中心提出为产权出租方,对于转租事宜不知情,并称实际管理者已交由龙江交通发展股份有限公司管理下属的养护分公司,而且该养护分公司多次提出要与我方重新签约,但省救援中心又用养护分公司管理我方的检查材料为证据依据,前后论证相驳,难以自圆其说。

同时,在诉讼中通过仔细研阅对方提供的证据材料,在对方提交的证据清单第五项各类举报、整改通知、会议纪要、纪委转交函中,整理发现2012年、2015年两份的会议纪要与我方提交的材料一致,充分能够证明对方早已知晓转租事宜。虽然对方代理律师庭审后对此项证据撤回,但我方通过申请法院调取,将相关有利证据材料调回提交。

(四)诉讼结果。历经4个月2次开庭审理后,在2018年12月26日黑龙江省绥化市中级人民法院判决,根据我方已交付全部租金,并投资建设了加油站进行合法经营,履行了合同的主要义务,依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定,判定不存在解除合同的情形,以服务区服务项目转包及卫生管理不合格为解除租赁合同的诉求不成立,驳回省救援中心的诉讼请求,诉讼费用由省救援中心承担。

二审诉讼情况

省救援中心收到一审判决后,于2019年1月10日向黑龙江省高级人民法院提起上诉,诉求与一审一致。但在临近开庭前5天,对方突增三点上诉请求:一是加油站中加油机位置同站房距离过近,存在严重的安全隐患;二是肇东服务区卫生不达标,化粪池问题严重,由卫生问题上升为环保问题;三是省委第八巡视组重视此项问题,意图通过政治施压影响法院判决结果。针对省救援中心诉讼方向的变化,黑龙江石油分公司企管法律处立即组织专题会议,对省救援中心的不实主张,逐一分析应对策略,组织多次现场查证和证据补充,调整完备的诉讼方案。

(一)审理阶段。由于开庭前对省救援中心的新主张有完善的准备,对于不实主张,逐一回复。一是加油机距站房安全距离问题,我方依据《汽车加油加气站设计与施工规范》规定,加油机距站房安全距离到达间距5米的要求,并经过安监、消防部门的验收检查,获得相应经营许可证照合法合规经营,不存在安全隐患。二是卫生管理不合格问题,我方坚持主张服务区卫生不合格不属于法定或约定解除事由,根据合同约定,我公司的主要义务是投资建设及合法安全经营,同时我公司补充提供视频资料及照片证明服务区卫生已达到完全改善,并根据管理方要求先后改造服务区地面、扩增卫生间,竭尽全力为服务区提供优质服务。三是判决结果的政治风险,我方在庭审中正面揭穿省救援中心用政治风险对法院变相施压的目的,其根本原因是解除合同的理由不充分,想绕开法律避重就轻。

(二)调查取证。由于在一审过程举证的两份会议纪要均为复印件,一审法院对此未进行调查也未予以查证或论述,但作为我方的重要举证材料,故向二审法院申请调查。二审法院依申请调查,专程到养护分公司现场查询取证,查明会议纪要等内容属实,证明省救援中心对转租事宜的确早就知情,并未提出反对意见,故现以此为由解除合同,不能得到法律支持。

同时我方通过多种渠道收集对方组织架构信息,结合黑龙江省交通运输厅所属事业单位分类调整,向法院阐明省救援中心与养护分公司内部隶属关系,省救援中心隶属于黑龙江省高速公路管理局,黑龙江省高速公路管理局为黑龙江省交通运输厅的直属机构;养护分公司为黑龙江交通发展股份有限公司的分支机构,黑龙江交通发展股份有限公司为黑龙江省高速公路集团出资控股单位,黑龙江省高速公路集团为黑龙江省交通运输厅100%的控股公司。经过对上述两个单位关系的梳理,向法院阐明省救援中心与养护分公司是同属黑龙江省交通运输厅管理的两个政企单位,养护分公司的管理职能均已代表产权出租房(省救援中心),以此驳回省救援中心不知转租事宜的辩证。

(三)调解阶段。由于庭审效果明显有利于我方,省救援中心提出调解,为平衡合作经营关系和配合法院工作,我公司同意参加法院主持的调解工作,但对方提出调解方案是“解除合同,可退回我公司剩余租金,但对我公司后期投资建设资金不予补偿,以期获得双方的友好相处”,基于我公司的底线是不解除合同、保留经营权,双方意见差距过大,无法达成调解。

(四)诉讼结果。2019年6月17日黑龙江省高级人民法院判决,驳回省救援中心的诉讼请求,维持一审原判,诉讼费用由省救援中心承担。

案件启示

本案维权的关键问题:一是与省救援中心签订的《服务区及加油站租赁经营合同》的性质是租赁关系还是名为租赁实为以合作经营为主要内容的其他合同;二是我公司与第三人的转租行为是否构成违约行为。

(一)合同性质是租赁关系还是名为租赁,实为以合作经营为主要内容的其他合同。

最高法院司法解释明确规定,不能仅凭合同名称,而应依据合同所约定的当事人权利、义务内容和内容所涉及的法律关系特征,以及当事人的合同目的,并结合交易习惯和诚信、公平等合同法原则,确定当事人的合同真实意思,从而判定合同的性质。本案虽然合同名称为《服务区及加油站租赁经营合同》,但合同所约定的权利、义务内容并非租赁管理,因此我方依据合同性质,将本案涉及的合同主张为非纯粹的租赁合同,是以合作经营为主要内容的其他合同,为后续的抗辩转租行为奠定了基础。

(二)转租行为是否构成违约行为。

基于我方举证的两份《会议纪要》,均已证明出租房相关人员已知晓转租事宜,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的理解与适用,第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”因此不能以转租行为作为解除合同的依据。

经过艰难的一系列维权,在黑龙江石油分公司依法治企、合规履约思想指导下,在企管法律处通过大量取证、艰难举证下赢得了一审、二审胜诉,不仅避免了公司承担转租违约责任和损失二座万吨站的风险,保障了公司利益不受侵害,更为今后租赁站纠纷提供了典型案例示范作用。

关于作者: wenlaw

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