预约合同转化为本约合同的限度与条件

(以下简称《商品房买卖解释》)、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同…

(以下简称《商品房买卖解释》)、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)等司法解释之中,这些司法解释层面的零星规定,对预约违约的赔偿范围均未作明确。不过,新近颁布的《民法典》在合同编通则部分对预约合同进行规定,这在一定程度上弥补了缺陷,但就预约合同的性质及违约赔偿范围仍未作进一步明确。立法上的不明晰,造成实务中对预约合同的性质各方认识不一,对预约合同违约的赔偿尺度更难以把握,关于预约合同的主要争点是:1、不履行预约义务的法律性质;2、不履行预约义务的赔偿范围;3、“机会利益”是否值得保护?4、具备本约主要条款的预约能否视为本约,并主张“履行利益”?5、具备本约主要条款的预约能否主张期待利益?
本系列文章旨在对上述预约合同的争点命题作系统述评,以期给法律实务及法官裁判提供恰当指引。本系列文章分为三篇,第一篇就我国预约合同立法沿革、预约违约和本约缔约过失的竞合与分离、预约违约赔偿的特殊规则等命题展开探讨;第二篇就预约违约中“机会利益”的保护问题进行系统阐述;本篇为第三篇,将主要探讨预约与本约的区分和转化命题。

1预约合同不因具备本约合同主要条款而直接成为本约

实务中,有些法院会将具备本约合同主要条款的、约定未来签订合同而后履行的预约合同认定为本约合同。如,在著名的“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”中【(2013)民提字第90号,参见《最高人民法院公报》2015年第1期,以下简称成都讯捷案】,一、二审法院均以具备本约合同主要条款为由将案涉合同认定为本约合同:
本案中,双方签订的《购房协议书》约定"乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米,总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)",该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款,一审判决根据《合同法解释(二)第一条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。
又如“博易文诉缪白房屋买卖合同纠纷一案”中【(2016)沪01民终13811号】,一审法院亦认为:
预约合同是对交易事宜的初步确定,为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容,应按照本约予以处理。实践中,上海市房地产买卖合同的签订一般系为房地产交易中心备案、过户而签,买卖合同的签订并非房屋买卖法律关系形成的必要条件,若居间协议中房屋买卖的主要条款已经具备,双方即形成了房屋买卖的法律关系。本案中,双方签订的合同对于交易房屋的具体坐落、面积、购买总价款、付款方式、税费承担、户口迁移、维修基金、定金、违约责任、赠送家具等均进行了约定,已经具备了房屋买卖的主要条款,故双方依据居间协议已经形成了房屋买卖的法律关系。
那么,预约合同和本约合同的界限到底何在?即便合同中约定未来签订合同再作履行的条款,能否仅因其具备本约合同的主要条款,就直接转化为本约合同呢?
要想解读预约合同和本约合同差异,有必要回溯如下两个法律条文。一是,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
二是,新近颁布尚未生效的《民法典》第四百九十五条的规定:
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
由此可见,预约合同有着明晰的定义,即为约定订立合同(本约)的合同,而预约违约即为一方不履行预约合同约定的订立合同的义务。预约合同和本约合同的本质差异在于,两者指向的标的不同,预约合同的标的系指向签订本约合同,而本约合同的标的系指向履行合同义务。故在实务中,即使有些案涉合同的约定非常详尽,当事人对数量、质量、价格、履行方式乃至违约责任等本约合同应该规定的内容几乎都作了明确约定,但只要该案涉合同中约定要另行签订合同,其指向的合同标的就应为签订本约合同而非履行合同义务,故无论案涉合同与本约合同多么相近,其仍应被认定为预约合同,而不应因其具备本约合同的主要条款就被直接认定为(或直接转化为)本约合同。
“成都讯捷案”中,最高院再审,最终推翻了一、二审法院对于合同性质的认定,其核心观点为仅根据合同内容是否全面,并不足以界分预约和本约,判断案涉合同系预约还是本约的根本标准是看合同中是否存在将来订立本约的意思表示,具体论述如下:
预约是指将来订立一定契约的契约,预约的形态多种多样,有的预约条款非常简略,仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽,将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看,后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异,即使欠缺某些条款,往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此,仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约的内容与本约已经十分接近,即使通过合同解释,从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。

2当本约合同成立且存有缺陷和不足时,预约合同方可转化为本约,以弥补本约的缺陷与不足
我们认为,当且仅有当事人之间存在本约关系时,预约合同方有转化为本约合同之必要和可能,其转化的目的系为填补本约合同的缺陷与不足。

预约中关于未来合同的安排当属当事人意思自治的结果,应予充分尊重。当本约合同成就时,如本约合同存在缺陷和不足,那么,除非合同中约定排除预约合同的约定,预约合同中确立的关于未来合同的条款,当然可直接转化本约,这样本约也就丰满完备了。
当然,在实务中更多的是这样一种情形,当事人双方可能根本没有签订本约,但是在预约合同中确立了未来本约合同的一些主要条款,且在本约未签订的情况下,一方已依据预约合同所确立的未来本约合同的条款,履行了主要义务,对方亦予以接受。此时,双方之间是否已成立本约合同?本约合同的相关条款如何确定?
我们先来看,《商品房买卖司法解释》第五条的规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

请注意,该条文中的这一表述“出卖人已经按照约定收受购房款”而非“买受人按照约定支付购房款”,这里的“按照约定”中的“约定”当然指的是预约,预约条款之所以能转化为本约,关键在于“按照约定收受购房款”,正因为“按照约定收受购房款”,依据《合同法》第三十六、三十七条之规定,本约合同即告成立。《合同法》第三十六、三十七条的相关规定如下:
第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

第三十七条 采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

本约合同成立后,方需考虑合同的完备性问题,如合同仍不完备,方需予以弥补。如前所述预约合同中关于未来合同的安排,本是当事人双方意思自治的结果,应予充分尊重,故在本约已成立的条件下,预约合同相关条款可转化为本约,以弥补本约的不足和缺陷。
综上分析,《商品房买卖司法解释》第五条中“该协议应当认定为商品房买卖合同”,并非是预约合同可直接定性为本约,而是在一定情境之下,预约合同的相关约定可转化为本约。最高院出版的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书,也持同样的观点,该书对上述条文进行了如下评析(参见《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社2012年出版,第55页):
我们认为,与其说该条解释采纳了“视为本约说”,毋宁说该规定其实承认预约与本约之间的可转化性。即在预约合同中载明了本约合同的主要内容,并且一方或双方当事人已经实际履行,当初限制交易不成熟的条件业已消除,即使双方未按预约合同签订本约合同,其预约亦已转化为本约性质,故此可以认定为本约合同。
预约合同转化为本约合同的限度与条件

同样,在成都讯捷案的再审中,最高院隐约持如上“可转化”的观点,主要观点如下:
本案中,双方当事人在签订《购房协议书》时,作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款,作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后,蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司,讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质,蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行,在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下,蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此,由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋,根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定,可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意,成立了房屋买卖法律关系。

本案中,当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定,蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋,讯捷公司支付了1000万元定金,虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见,但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下,上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救,故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且,如前所述,在蜀都实业公司与迅捷公司之间,房屋买卖法律关系已经成立并生效,也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形,故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。

当然,在预约转化为本约过程中,有可能会遭遇法律障碍。例如,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

这就是说,在房屋预售许可证没有办理的情况下进行房屋预售,哪怕签订本约合同,该本约合同也是无效的,故此,哪怕一方已收受价款,因本约合同无法生效,没有任何弥补缺陷的必要,故先前存在的预约合同当然也无法转化为本约。

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