租金贷背后的法律问题

       在蛋壳公司的一些主要营业地已经出现了规模不等的维权事件。…

       在蛋壳公司的一些主要营业地已经出现了规模不等的维权事件。相较于传统的房屋租赁行业,以“蛋壳公司”为代表的新型长租公寓企业的运营模式要复杂得多。同时,在这一商业模式中又多出了一个新的角色——“租金贷”。本文旨在分析“租金贷”的运营模式以及其在这一商业模式中的所扮演的角色,有不足之处还请多多指教。
一、租金贷的概念

“租金贷”是金融机构所推出的一款产品,其面向的客户群是以其现有资金无法承担支付租金义务的租客。所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签订租赁合同的同时,又与该企业合作的金融机构签订贷款合同。合同内容一般规定该金融机构为租客支付全年房屋租金,租客向该金融机构按月归还租房贷款。

“租金贷”模式将单纯的长租公寓租赁与消费贷款两者进行融合, 在长租公寓企业、房东、租客三方原有法律关系的基础上引入贷款金融机构, 形成了更为复杂的四方法律关系。

二、四方法律关系,以“蛋壳公司”为例

从目前官方披露的信息来看,房东与蛋壳公司签订的是《财产委托管理服务合同》,蛋壳公司和租客签订的是《房屋代理租赁合同》。由此可以看出,蛋壳公司区别于“二房东”,蛋壳公司与房东之间成立的是委托合同关系而非租赁关系,亦不存在“转租”问题。房东和租客之间能不能形成事实上的租赁关系还需看合同的具体约定,本文也不过多赘述。

在上述运营模式引入“租金贷”这一产品后, 在原有的法律关系基础上又在租客与金融机构之间形成了借贷法律关系。租客从金融机构处借款并将所借款项一次性支付给蛋壳公司,若租客不能按时向金融机构偿还贷款, 则将要承担违约责任,甚至存在被标记有不良征信记录的可能性,对租客未来的正常生活产生一定的影响。蛋壳公司则在取得全部租金收入后, 再以按月或季度的方式支付给房东房屋租金, 形成以获取的租金收入余额部分为来源的资金池,用于扩大经营。

在上述法律关系中,若将蛋壳公司与房东签订的合同视为委托合同, 则蛋壳公司应严格遵照受托人的法律地位,负有及时将租金收入转交给房东或代为保管的义务, 不得擅自将租金收入截留。然而,现实情况却恰恰相反,蛋壳公司的这一行为是否涉嫌违规违法,还需待法院在进一步查明事实的基础上加以确认。

对于“租金贷”,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等多部门于2019年12月出台了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)加以规范,《意见》第九条中明确“住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。”相信相关意见将会成为规范“租金贷”市场的重要依据。
租金贷背后的法律问题

三、金融机构及官方回应

在事件升级以及相关政府机构的协调下,微众银行已于12月4日发布公告,声明表示租客在蛋壳退租,与微众银行签署协议后,剩余贷款可结清,贷款结清后不会影响个人征信。租金贷租客应当尽快登录“微众银行租住消费贷款”公众号进行相关信息登记。在微众银行与租客结清贷款后,微众银行会转向蛋壳公司继续追偿。不得不说微众银行在这一时期承担了租金贷事件资金坏账的风险,从而保障了相关租客的权益,承担了一定的社会责任。

同时,最高人民法院副院长杨万明最近在国新办的新闻发布会上,回应媒体关于长租公寓屡发“爆雷”事件有何评价时表示,法院对进入诉讼程序的案件将秉持“以事实为依据,以法律为准绳”的原则,依法审理。

上海市房屋管理局也在政府平台回复称,已责成企业及时妥善处理。对于退租后的贷款征信问题,租户可申请“征信保护”。对于租客有证据证明仍在合约期内,且已向长租公寓企业支付租金的,房东不得采取断水、断电、换门锁等方式,干扰、影响、驱赶租客。对于被房东驱赶的情况,应当出示相关合同及付费凭证与房东协商,是否能各退一步,平稳过渡。协商不成的,可以通过向公安机关反映或向街道申请调解等合法渠道寻求帮助、或通过法律途径来维护自己的合法权益。

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