租赁房屋拍卖时承租人优先购买权的保护

所以拍卖租赁房屋,承租人优先购买权同样应根据《合同法》的有关规定受到法律保护。 一、承租人优先购买权的行使与拍…

所以拍卖租赁房屋,承租人优先购买权同样应根据《合同法》的有关规定受到法律保护。

一、承租人优先购买权的行使与拍卖程序的冲突

拍卖程序成交的合同作为特殊的买卖合同,落槌即视为买卖成交。如承租人不参加竞买,拍卖成交之后拍卖机构还必须询问承租人是否行使优先购买权,是否愿意以最高竞价者相同价格购买租赁房屋,如愿意以此价格购买,则最高竞价者必须再次出价,直至承租人不再购买,那么拍卖机构落槌成交的规则就形同虚设;如承租人参与竞买,拍卖机构直接宣布承租人与最高竞价者出价相同的时候由承租人购买房屋,无疑破坏了拍卖程序之中价高者得的基本原则。所以无论承租人是否参与竞买,承租人优先购买权的行使均会与拍卖程序发生冲突。

二、房屋拍卖程序,保护承租人优先购买权的法理基础

承租人的优先购买权源于物权的优先效力,立法宗旨是要保护稳定的财产租赁关系及承租人对租赁物的使用权和收益权,维护财产的静态交易安全。虽然承租人优先购买权的行使会与拍卖程序发生冲突,但仍应通过法律规范及法律程序的协调保护承租人的优先购买权。

1、承租人与租赁房屋通过行使使用权和收益权,已经形成稳定的依赖关系,并且租赁期间对租赁房屋尽到修缮、维护的义务,对租赁房屋的保值、增值作出贡献,从权利义务相一致的原则出发,应保护承租人的优先购买权;

2、从立法目的看,承租人优先购买权是为稳定已经形成的租赁法律关系,使得承租人的租赁权不应租赁物产权的变更受到影响,与“买卖不破租赁”的立法宗旨是一致的。有利于维护静态的交易安全。
租赁房屋拍卖时承租人优先购买权的保护

三、房屋拍卖程序,保护承租人优先购买权的法律措施

根据前述分析,承租人优先购买权应予以保护,但为平衡拍卖程序之中竞买人与承租人的利益冲突,承租人应通过拍卖程序行使优先购买权,据此,司法拍卖租赁房屋时,应遵循以下程序。

1、拍卖通知。拍卖机构应于拍卖5日前以书面或者其他能够收悉的适当方式,通知承租人以竞买人身份于拍卖日到场,拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容,以便承租人决定是否参与竞买。对于尚未知悉的承租人,应当在拍卖公告中一并告知承租人参与竞买的权利以及不参与竞买将丧失优先购买权的法律后果。

2、以拍卖方式处分租赁房屋,应当根据《拍卖法》的相关规定履行拍卖程序。承租人行使优先购买权须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金并于拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的,视为放弃优先购买权,如经通知未到场参加竞买的,同样视为放弃优先购买权。

3、举牌应价。拍卖过程中出现最高应价,承租人可以表示以该最高价购买,如无更高应价,承租人享有以该最高价优先购买租赁房屋的权利;如有更高应价,承租人不作表示的,应当认定承租人放弃优先购买权。如承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示,则拍卖房屋由最高应价者购买。如有更高应价的,承租人应与更高应价者继续竞买,直至出现新的最高应价为止。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”

四、结论

拍卖租赁房屋,承租人优先购买权应根据《合同法》的有关规定受到法律保护,承租人优先购买权的行使应根据《拍卖法》规定的相关程序予以实现,以平衡承租人优先购买权与拍卖程序规则的冲突问题。
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