论按份共有人优先购买权的行使规则

我国《民法通则》第78条第3款创设的按份共有人优先购买权制度,在《物权法》第101条被承袭并在表述上略有改动。…

我国《民法通则》第78条第3款创设的按份共有人优先购买权制度,在《物权法》第101条被承袭并在表述上略有改动。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第9-14条对《物权法》第101条进行了细化和补充。在此基础上,《民法典》第305条、第306条规定了按份共有人优先购买权的行使规则。对此,中国政法大学民商经济法学院戴孟勇教授在《论按份共有人优先购买权的行使规则》一文中,围绕《民法典》第305条和第306条这两条规定进行解释论研究,对按份共有人优先购买权的行使条件、行使期间、行使方式和行使效果等问题作了详细的阐释,以期有助于对该制度的理解和适用。

一、

按份共有人优先购买权的行使条件

(一)按份共有人转让其共有份额

与《民法通则》第78条第3款明确将优先购买权的行使条件限定为按份共有人“出售”其共有份额不同,《民法典》第305条中只能找到“按份共有人转让其共有份额”这一行使条件。如何理解此处的“转让”?

首先,《民法典》第305条和第306条所称的“转让”,与《民法典》物权编第二章规定的物权的“转让”不同,不是指共有份额的“移转”这一物权变动意义上的“转让”,而是指转让人与受让人订立转让共有份额的合同。由此,在因继承、企业合并或分立、政府的征收行为或行政处罚等法律行为以外的事实导致共有份额移转的情况下,由于不存在共有份额转让合同,其他共有人自不得行使优先购买权。

其次,“按份共有人转让其共有份额”中的“转让”,应当限缩解释为“有偿转让”,把赠与、遗赠等无偿行为排除在外。在司法实践中,有判决认为,按份共有人与第三人订立的赠与合同实为有偿转让的,其他共有人有权行使优先购买权。这种做法值得肯定。

再次,“按份共有人转让其共有份额”中的“转让”,应当包括按份共有人以共有份额折价偿还金钱债务的合同。类比于承租人在出租人与抵押权人协议以租赁房屋折价偿还债务时,有权行使优先购买权的司法解释;在按份共有人与抵押权人或者其他人协议以共有份额折价偿还金钱债务时,亦应允许其他共有人行使优先购买权。若按份共有人以共有份额折价抵偿非金钱债务,则可参照互易的情况处理,即除非其他共有人能够履行该债务,否则不得行使优先购买权。

最后,就“转让”的对象而言,《民法典》第305条解释上亦应进行目的性限缩,增加如下但书条款:“但受让人是其他按份共有人的除外”。只有在“按份共有人向第三人转让其共有份额”的情况下,其他共有人才能行使优先购买权。另外,根据“同类事物应作相同处理”的正义法则,在按份共有人将共有份额出卖给近亲属时,应当类推适用《民法典》第726条的规定,其他共有人不得行使优先购买权。

(二)以同等条件行使优先购买权

《民法典》第305条第2句所称“其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”中的同等条件,不是优先购买权的成立条件,而是其行使条件。从历史解释的角度看,该条是以转让人与第三人订立的转让合同的内容,作为认定同等条件的标准。

转让人与第三人之间的转让合同,原则上应当是合法、有效的合同。例外的是,当转让人与第三人恶意串通,在转让合同中约定较高的价格或者严苛的付款条件,以阻碍其他共有人行使优先购买权时,虽然该合同应当认定为无效,但仍应允许其他共有人行使优先购买权。

在转让人与第三人之间的转让合同因其他共有人行使优先购买权而不生效、失效或者被解除的情况下,由于根据该转让合同确定的同等条件并不违法,故不影响因行使优先购买权而成立的转让合同的效力。可见,行使优先购买权所需的同等条件,并不要求跟转让人与第三人之间的转让合同内容绝对一致。但其他共有人提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的,不符合以同等条件行使优先购买权的规则。

二、

转让人的通知义务

《民法典》第306条第1款第1句明确规定了转让人的通知义务:“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。”详解见下表。

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三、

按份共有人优先购买权的行使期间

按份共有人优先购买权的行使期间属于除斥期间,《民法典》第306条第1款第2句仅规定:“其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权”。需要结合转让人是否履行通知义务等情况,分别确定行使优先购买权的“合理期限”的起算点及其长度。

其一,在转让人履行通知义务的情况下,该句应当解释为其他共有人须在通知到达之日起的“合理期限”内行使优先购买权。参照第726条第2款,因按份共有人优先购买权及其标的在法律评价上并不比房屋承租人优先购买权及其标的更为重要,该句规定的“合理期限”,在解释上应以不超过15日为宜。其二,在转让人未履行通知义务的情况下,结合《民法典》第199条关于除斥期间起算点的规定可知,其他共有人仍可自知道同等条件后的“合理期限”内行使优先购买权。该期限也应以不超过15日为宜。在其他共有人知道同等条件过迟的情况下,该“合理期限”可以确定为6个月或者1年。

四、

按份共有人优先购买权的行使方式

《民法典》第305条、第306条并未提到行使优先购买权的具体方式。实际上,优先购买权的行使方式与其法律性质密切相关。我国学界和司法实践的主流观点均赞成形成权说或者附条件的形成权说,二者并无实质上的区别。在确定其他共有人行使优先购买权的具体方式及法律依据时,可以根据是在裁判外还是通过裁判途径行使优先购买权,类推适用《民法典》第565条关于解除权的行使方式的规定,得出如下解释结论:

其一,其他共有人在裁判外依法行使优先购买权的,应当将以同等条件购买的意思表示(行使表示)送达转让人,行使表示自到达转让人时生效;转让人对行使表示有异议的,任何一方均可请求裁判机构确认行使表示的效力(类推《民法典》第565条第1款)。其二,其他共有人直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张优先购买的,行使表示自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达转让人时生效(类推《民法典》第565条第2款)。

五、

按份共有人优先购买权的行使效果

(一)在其他共有人与转让人之间成立转让合同(形成性效果)

由于按份共有人优先购买权属于形成权,故其他共有人行使优先购买权的直接法律效果,就是从行使表示到达转让人之时起,在双方之间成立以同等条件为内容的转让合同,可称之为形成性效果。《民法典》第471条规定当事人可以采取“要约、承诺方式”以外的“其他方式”订立合同,其中就包含了权利人通过单方行使优先购买权的方式订立合同的情况。

(二)其他共有人优先于第三人取得共有份额(优先性效果)

在其他共有人行使优先购买权之后,如果转让人与第三人之间的转让合同依然有效存在,就会在转让人与第三人、转让人与其他共有人之间形成二重买卖关系。于此情形,由于按份共有人优先购买权具有对抗第三人的效力,使得其他共有人在转让合同中享有的共有份额移转请求权也具有对抗效力,故其他共有人应当优先于第三人取得共有份额,可称之为优先性效果。详言之:

其一,在转让人尚未将共有份额移转给第三人的情况下,如果第三人和其他共有人都请求转让人向自己移转共有份额,裁判机构不应当按照处理二重买卖的一般规则进行裁判,而应支持其他共有人的共有份额移转请求权。其二,在转让人已经将共有份额移转给第三人的情况下,鉴于按份共有人优先购买权以及因行使该权利而产生的共有份额移转请求权具有对抗第三人的效力,与预告登记所保全的债权请求权的对抗效力类似,故可类推适用关于预告登记的规定,认定转让人向第三人移转共有份额的行为相对于其他共有人不发生物权变动的效力。

六、

按份共有人优先购买权的竞合

在转让人向第三人转让共有份额的情形,如果有两个以上其他共有人都行使优先购买权,就会发生优先购买权的竞合。根据《民法典》第306条第2款的规定,应当先分别以同等条件各自行使优先购买权,然后再通过协商或者按照各自的共有份额比例确定各自的购买比例。分析如下:

首先,只要某个共有人在行使期间内知悉同等条件,不需要与其余共有人协商,就可径直向转让人发出行使表示,由此在双方之间成立转让合同。上述解释符合优先购买权的形成权性质及其行使方式、行使效果。其次,当发生优先购买权的竞合时在转让人与其他共有人之间分别成立的转让合同之间并不构成多重转让关系,而是形成多数人之债的关系。此一多数人之债中涉及的被转让的共有份额和相应的转让价款,性质上都属于可分给付。最后,对于以同一可分给付为标的的多数人之债,除法律另有规定或者合同另有约定外,应当作为按份之债处理,即多数债权人或多数债务人应当按照各自的份额享有债权或者负担债务。

七、

拍卖共有份额时按份共有人优先购买权的行使规则

从《民法典》和相关司法解释的规定看,在拍卖共有份额的场合,其他共有人仍可行使优先购买权,只是其行使规则较为特殊,详见下表。

 

八、

结论

按份共有人优先购买权的行使条件,包括按份共有人向第三人转让其共有份额和其他共有人以同等条件行使优先购买权。转让人在与第三人订立转让合同后,负有通知其他共有人的义务。按份共有人优先购买权属于形成权,一经行使优先购买权,就在其他共有人与转让人之间成立以同等条件为内容的转让合同,其他共有人可以优先于第三人取得共有份额。在对共有份额进行拍卖的场合,优先购买权的行使规则具有特殊性,难以适用《民法典》第305条和第306条的规定。

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