农村房屋翻盖后的房屋归属以及拆迁利益的归属问题

【案情回顾】家住朝阳区某村的姜老汉和有一个儿子姜明,一个女儿姜红。姜明自幼叛逆,经常和父母发生冲突,18岁离家…

【案情回顾】家住朝阳区某村的姜老汉和有一个儿子姜明,一个女儿姜红。姜明自幼叛逆,经常和父母发生冲突,18岁离家出走,气的王老太太一病不起。姜红为了照顾父母,找了一个倒插门的女婿,结婚后和老两口一起住,女婿的户口也迁至姜老汉家。 姜老汉在村里有一处面积150平米的宅基地,原有2间大瓦房,现姜红的两个孩子日渐长大,离家出走的姜明也回来了,住房越来越紧张。经过家庭会议的讨论,由姜老汉和姜红出资,将原有的房屋翻建,由原来的2间扩建到5间,姜老汉和姜明住3间,姜红一家住2间。2年后姜明结婚,姜老汉为姜明申请了一处宅基地,并出资为姜明盖了2间房。但姜明和家里关系并没有改善,常年不往来。 2012年,姜老汉所在村被划定征收,姜老汉家的共有6个人的户口,姜老汉两口一个户口本,姜红一家一个户口本。拆迁办综合考虑被拆迁的5间房和户口因素,给姜老汉一家2个两居室和1个一居室以及200万元补偿款。 2015年,回迁安置房下来,姜红一家准备搬入新房,姜老汉拿着钥匙不给,说:“这房子都是我的,我都要留给我儿子。”原来是姜老汉传统思想作祟,觉得养老送终还是得靠儿子,所以提出和姜明一起住,姜明说:“我可以给你们养老送终,前提是你把拆迁的房子和钱都给我。” 姜红一家十分不满,平时姜老汉偏向姜明就算了,当初翻建房屋时他们一家也出资共建了,拆迁安置房就应该有他们的,怎么姜老汉说给谁就给谁呢。姜老汉对此嗤之以鼻,“拆迁安置协议上写的是我的名字,房子就都是我的,你们想都不要想了。”

【律师解析】1.出资翻建并不一定取得房屋所有权 北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为,此案为典型的宅基地拆迁纠纷案件,姜红一家对老房子翻建出资,不一定就取得翻建后房屋的所有权,要结合具体情况来分析。 如果家庭内部有约定,从其约定。宅基地专业律师李松认为,结合本案,如果当初翻建前的家庭会议,对翻建后的房屋归属做了明确约定,原有的2间房和扩建后的1间归姜老汉所有,扩建的2间归姜红所有,那么就应当按照约定,确认房屋的归属。 如果家庭内部没有约定,姜红和姜老汉共同出资,对房屋进行翻新扩建,一般这种情况会认定原有的2间翻建后仍属于姜老汉所有的,扩建的3间则属于姜红和姜老汉共有。李松律师特别提醒,在另外一种情况下,如果姜老汉有其它证据能够证明姜红出的钱不是出资,而是借给父亲建房的,那么姜老汉和姜红就不是一个共同出资的建房的问题,而是一个债权债务的关系,翻新的2间房及扩建的3间房都属于姜老汉,姜红只能主张当初出资的债权。2.拆迁利益综合考虑被拆迁房屋和人口 就拆迁补偿的数额,北京市大多是综合考虑被拆迁房屋的面积以及该房屋内的人口数。结合本案的情况,被拆迁的房屋共5间,2个户口6口人,拆迁办根据这个情况,综合考虑,给姜老汉一家3套拆迁安置房和200万元。姜红和姜老汉共同出资建房,扩建的3间应属于姜红和姜老汉共同所有。那么拆迁该房屋所得的拆迁利益也属于共同所有,姜老汉无权单独处分。 如果姜红的出资被认定为是借款,那么翻建后的房屋属于姜老汉所有,就拆迁房屋所得的拆迁利益属于姜老汉,姜红对此不能主张。但是基于人口因素给予的拆迁利益,如过渡周转安置费、提前搬家奖励、对安置房屋居住使用的权利等,对此姜红可以主张。 就姜老汉所说的《拆迁安置协议》只有他的名字,房子就是他说法,李松律师对此并不认可。通常情况下,拆迁办将集体土地使用权证或房产证上登记的人列为被拆迁人,《拆迁安置协议》也是和被拆迁人签订的。但这并不表示所有的拆迁利益都归被拆迁人个人所有,被拆迁人只是作为一个代表。因此,姜老汉所说所有房屋都归他个人所有,显然是错误的。 就本案这种情况,到底如何处理,如果姜红和姜老汉协商不成的话,可以向法院起诉要求分家析产,请求法院对拆迁安置的利益进行分割。 【律师提醒】 此外,宅基地专业律师李松提醒,看翻建老房屋的归属,翻建的时间很重要。如果是在父母在世时翻建,那么房屋的归属按照前面所述的情况来认定归属;如果是在父母过世后,家庭内部尚未进行分割,对父母原有房屋进行翻新的,需要所有继承人同意,翻新后的房屋仍属于所有继承人共有;如果是在父母过世后扩建的,扩建的部分则属于扩建子女所有。 共同出资建房,情况较多较复杂,建议有共建意向的读者,最好在翻建前对所有权进行约定,写一个书面的协议,以避免日后发生纠纷,丢了房子也伤了感情。

遇到宅基地拆迁纠纷,一定要及时寻求专业法律意见,维护自己的合法权益。

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