房屋租赁合同如何避免出租人拒绝退还押金

在房屋退租后,出租人(生活中常称作房东)以各种不当理由拒不退还押金的情况屡见不鲜。承租人(生活中常称作租客)如…

在房屋退租后,出租人(生活中常称作房东)以各种不当理由拒不退还押金的情况屡见不鲜。承租人(生活中常称作租客)如何避免此类情况发生,情况发生之后如何应对?本文将给出法律上的建议。

一、明确房屋租赁合同内容

法律法规

《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第五条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《民法典》第四百六十五条规定,依法成立的合同,受法律保护。大多房屋中介机构所使用的合同都是比较简单的,承租人和出租人可以在不违反法律、法规的强制性规定的情况下,自行对合同进行补充、删除、修改。

相关案例

太原市中级人民法院(2019)晋01民终6332号《民事判决书》中表明:“......本院认为,双方签订的《房屋租赁合同》及其《续租合同》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,各方均应遵守履行。在租赁合同履行过程中,尹玉珍要求收回承租房屋、张锴杰返还所承租房屋,双方以各自的行为表明就合同解除达成一致,双方签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》解除......”
房屋租赁合同如何避免出租人拒绝退还押金
详细说明

一般来讲,房屋租赁合同一方出现违约行为,法律后果为另一方可以解除合同。这样的法律后果对于承租人来讲是非常不便利的,因此承租人可以将合同中解除合同的权利,更改为请求赔偿、减少租金或延长租期的权利。

《民法典》第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。《民法典》第七百一十三条规定,承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。承租人可在合同中继续明确出租人拖延维修超过特定期限即视为不维修,并给予承租人一定赔偿。

二、出租人因房屋或物品损耗,要求承租人承担赔偿责任

法律法规

根据《民法典》第七百一十条规定,承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。因此,承租人正常使用租赁房屋中的物品导致物品有所损耗的,出租人不得以此为由拒不退还押金。

相关案例

上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初8443号《民事判决书中》表明:“......系争房屋位于新江湾城,又位于底楼,地理环境比较潮湿,墙面虽有发霉起壳,但原告无证据证明是被告使用不当导致。原告要求被告全额赔偿墙面修补费用,本院难以支持......”

详细说明

在承租人通过房屋中介机构租赁房屋时,中介机构工作人员一般会在承租人和出租人交接房屋当天拍摄房屋内照片,并记录房屋内物件数量及是否完好。承租人可以同时自行保存房屋交接当天的照片及视频,并要求中介机构人员将房屋内所有有损耗的物品及损耗详情记录在案,在出租人提出不合理赔偿请求时作为证据使用。

三、房屋或物品确有损耗,出租人要求承租人赔偿不合理高价

法律法规

《民法典》第七百一十一条规定,承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。在租赁房屋或物品确有损耗时,出租人一般会向承租人索要大于实际维修费用或高于物品实际价值的赔偿。而承租人只需要赔付实际的维修费用和物品价值。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。也就是我们通常说的“谁主张,谁举证。”因此,出租人需要提供票据或其他证据证明其所要赔偿金额的合理性。

相关案例

济南市中级人民法院(2019)鲁01民终2960号《民事判决书》表明:“本院认为,关于刘爱群主张的房屋维修费14634元......结合刘爱群提交的房产维修合同、维修费发票及现场勘验情况,对刘爱群主张的损害赔偿费酌情支持1600元......关于刘爱群主张的房屋清洁费1460元,一审法院结合现场勘验情况,涉案房屋的厨房、卫生间确实存在部分污垢未清除,认为李建玲在交付房屋时应当进行适当清洁,酌情支持房屋清洁费200元,其他费用不予支持亦无不当。”

详细说明

在租赁房屋退租后,出租人以家具损坏、丢失为理由,向承租人索赔价格过高,并且承租人、出租人双方对赔偿金额无法达成一致时,可以请求法院进行现场勘验或申请专业鉴定机构鉴定。同时,出租人若长时间不返还押金,承租人在请求其返还押金的同时可以要求其支付相应利息。

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