居住权应用场景前瞻

《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住…

《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。民法典物权编此条规定即为新确立的居住权制度,是一项法定的用益物权。居住权制度的设立,增加了权利人对房屋的占有、使用形态,其物权属性也将对房地产买卖、交易以及租赁产生重大影响。

那《民法典》施行之后,居住权制度在实际应用中,会碰到哪些具体的实务法律问题?笔者根据《民法典》关于居住权制度的规定,试对该问题探讨一二。

问题一、居住权制度实务应用的情景可以有哪些?

笔者认为,居住权制度典型的应用场景可以有以下几种:

一、“以房养老”。只有房产、没有稳定生活来源的老人,可将房屋出售给养老机构或者其他个人、组织,同时双方签订一份居住权合同,为自己设立居住权,居住权期限可以约定为直至其过世。通过“出售”加“设立居住权”的方式,既可以让老人在出售房屋时即可获得房价款,保障老人晚年的生活质量,同时也老人在生前可以稳固地居住在原房屋内,更好地实现以房养老的目的。

二、“离异供居”。夫妻双方离异后,若夫妻一方离婚后居无定所,另一方约定给予其帮助提供住所,能够为其正常居住提供保障。原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条第三款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”,该规定首次通过司法解释的形式,为离婚时生活困难的夫妻一方的居住权提供了裁判依据。《民法典》施行后,夫妻离婚时,双方也完全可以在离婚协议或者另行书面约定居住权,对居住困难一方进行适当的照顾。

三、“遗嘱居住”。老人在生前,因感念生前再婚配偶、保姆或其他人的照顾,故为其设立居住权,允许其可以一直居住到去世为止。这样,一方面能够满足老人的情感需求,为照顾者提供住所以兹报答,继承人继承了该房屋也无法将其赶出房屋;另一方面,在居住权期限届满后,房屋仍然由其继承人继承,保证房屋的所有权仍然归属于继承人,而不是必然需要通过遗赠、让渡所有权给他人的方式来保障照顾者居住的权利,这样也能安抚子女的情绪。

问题二、设立居住权的房屋交易并过户后,新产权人可否要求居住权人搬离房屋?

根据本文开篇所讲到的居住权的法律定义,居住权是居住权人在居住权期限内,享有占有、使用的用益物权,且经过物权登记设立,具有对世性。居住权依附于设立居住权的房屋,而非居住权的合同一方主体,故不会因产权的变动而影响居住权人的行权。

在房屋交易并过户后,原登记设立的居住权仍然存在且合法有效,新的产权人不能因其并非居住权合同的一方主体而不予认可居住权,而要求居住权人搬离房屋。

问题三、居住权可否排除租赁权?

居住权经登记设立,公示公信。而租赁权系承租人通过与出租人订立租赁合同获得的物权化的债权,但本质上仍属于债权。因租赁权与居住权的实现均需对住宅进行占有、使用,故在本质上两者是相斥的,同一物上两者可否并存?在不能并存时,应如何判断两者的效力属性?

笔者认为,这里需要区分三种不同情形。

第一种情形是,承租人在先已签订租赁合同并占有使用,之后产权人又为居住权人设立居住权。民法典本身并未对此进行明确规定,但有两条规定可值讨论借鉴。《民法典》第四百零五条规定,“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响”,第七百二十五条规定,“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,根据上述两条法律规定,只要在租赁期限内,承租人根据租赁合同的约定已经占有并使用房屋了,之后发生所有权变动抑或所有权人在房屋物上设立抵押,都不影响原租赁合同的效力或者租赁关系的存续,其承袭的立法初衷在于保护弱势承租人阶层之生存利益。而居住权本身的立法目的也即在于保障弱势群体的生活居住需求,故在这一点上两者并不存在孰轻孰重之分,两者在使用权上存在权利冲突的情况下,笔者认为,《民法典》第四百零五条、第七百二十五条可以类推适用,居住权可以有效登记设立,但承租人与出租人,或者合法的转租人之间的租赁合同关系不受影响。

第二种情形是,居住权设立在先,之后产权人又对外出租。在此种情况下,因居住权已有效设立,具有物权属性,故此后针对同一房屋形成的租赁权不能对抗在先居住权。房屋物上设立居住权后,承租人可通过不动产登记簿查询到该房屋的居住权的登记信息,应推论其已知晓或者应当知晓物上在先设立了居住权;但承租人仍与出租人订立租赁合同,故嗣后无法取得并使用房屋、导致合同订立的目的无法实现的后果应由其自行承担,通过解除租赁合同并向出租人主张违约责任的方式来寻求救济,但不得对抗居住权人。

第三种情形是,居住权设立后,居住权人是否有权出租。《民法典》第三百六十九条对此有明确规定,“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”。虽然居住权旨在强调占有、使用的权益,但是否必然排除进行对外租赁的收益权?并不尽然,根据《民法典》第三百六十九条的规定,居住权人原则上不得再出租,但在与产权人在先有约定的情况下,仍然允许对外出租,以实现房屋居住权的对外流通,最大化发挥居住权的价值。

问题四、房产交易的买受人可否主张其不知晓居住权为由解除或者撤销房屋买卖合同?

在房产交易中,若产权人故意隐瞒房屋已设立居住权的事实,买受人与其签订房屋买卖合同后,在过户交易时才知晓房屋已设立居住权的事实,此时买受人可否以此为由要求撤销或解除房屋买卖合同?

笔者认为,此种情况应具体问题具体分析。

首先,买受人购买房屋具有迫切占有使用需求时,应允许房屋买受人撤销房屋买卖合同。民法典第一百四十七条至第一百五十一条规定了法定可撤销的情形,其中第一百四十七条规定,“基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。现已失效的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)》第71条曾对“重大误解”作出规定,“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的结果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解”。在买受人具有迫切使用房屋需求时,比如购买房屋用于婚房,买受人误以为购买房屋后可以在预期合理期限内占有房屋的,但剩余的居住权期限仍然很长,在此种情况下可构成重大误解,应允许买受人撤销房屋买卖合同。

其次,房屋买受人在特定条件下可解除房屋买卖合同。笔者认为买受人仅以房屋设立居住权导致其无法即时占有使用房屋、导致订立合同的目的无法实现为由解除合同,理由尚不充分。主要还是在于居住权登记设立、公示公信,且房屋买卖属于重大交易,对买受人的审慎性有一定的要求。买受人失察房屋上在先设置了居住权,仍与产权人签订买卖合同的责任应由其自行承担;而且,房屋买卖的合同目的主要在于取得房屋的所有权,房屋上在先的居住权不会妨碍在后进行所有权移转登记,故房屋买卖合同移转所有权的根本目的仍能实现。但一般情况下,房屋买卖合同大多选用的制式文本,买卖双方也会约定具体的交付时间,故若因存在房屋居住权导致卖方无法按期交付房屋的,在此种情况下,笔者认为买受人仍然可以基于出卖人迟延交付房屋达到约定的或者法定的情形,而解除房屋买卖合同。

问题五、产权人在什么条件下可以收回设立居住权的房屋?

1、居住权期限届满或者居住权人死亡

《民法典》第三百七十条的规定,“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记”。根据该条规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭,故在居住权期限届满后,所有权人或者其继承人可以收回该房屋。且因居住权具有人身依附性,根据《民法典》第三百六十九条的规定,不得转让、继承,故在居住权人死亡后,其继承人也不能承继居住权合同约定的居住权利。

2、产权人解除居住权合同

因居住权是用益物权,一旦居住权登记设立,居住权人即可在居住权期限内占有、使用居住权房屋。但除上述两种法定的居住权消灭的情形外,产权人可否基于居住权人的违法或者违约行为解除居住权合同,导致居住权消灭并收回房屋?

笔者认为,若居住权人未按约定使用房屋或者违反居住权合同达到约定的解除条件的,产权人可以解除合同并申请注销居住权登记。笔者进一步认为,常见的违约情形可以为以下几种:

第一,居住权人未按约定支付居住权费用达到约定或者法定的解除条件的。根据《民法典》第三百六十八条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”,居住权通常无偿设立,但也可以是有偿设立。在有偿居住权合同中,居住权人一项主要的合同义务在于按约支付居住权费用。若居住权人未按约定支付居住权费用的,逾期支付达到一定期限或者经书面催告后在合理的期限内未能支付的,则产权人享有合同约定解除权或者法定解除权,居住权合同解除,产权人可申请注销居住权登记。当然,除此之外,若存在其他约定可解除的事由,产权人也可以解除居住权合同,居住权消灭[i]。

第二,居住权人未经同意擅自转让或者出租给他人使用。《民法典》第三百六十九条规定,“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”,若居住权人与他人签订居住权转让合同,或者出租给他人的(此处不讨论双方另约同意出租的情形),笔者认为,无论居住权合同是否有解除约定,因居住权人擅自转让居住权,或者擅自对外出租的,产权人均可据此来主张解除居住权合同。

第三,居住权人滥用居住权。《民法典》第三百六十六条规定居住权主要是为了满足生活居住的需要。但如果居住权人未按约定来使用房屋,故意严重损坏或者违法改扩建的,此种情形违背了居住权设立的初衷,故笔者认为应赋予产权人解除居住权合同的权利。

问题六、居住权合同未约定居住权期限,应如何认定?

如前所述,居住权在居住权期限届满或者或者居住权人死亡时消灭,但如果产权人和居住权人并未在居住权合同中约定居住权期限,那应如何认定?

《民法典》第五百一十条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定”。根据该法律规定,居住权期限约定不明确的,可从合同文意解释的角度来进行分析。

在浙江省高级人民法院(2013)浙民提字第82号案中,当事人约定“现因姐姐朱某甲在杭州工作无房可住,朱某乙愿将房让与朱某甲居住”。法院认为,首先可将该约定认定为亲属间居住权让与;其次,由于让与协议并没有约定居住期限,结合补偿款支付、房屋凭证交付朱某甲保管以及让与协议的内容,推定居住权期限为朱某甲可以终生居住。该则案例,法院即是根据合同文意、合同订立的目的、双方当事人的关系以及合同履行情况等多角度来综合认定居住权的期限。

为防止此类情况出现,不动产登记机关在办理居住权登记时,是否会强制要求双方明确居住权的期限并在其登记系统中予以记载并公示?尚未可知。《上海市不动产登记若干规定》已于2021年3月1日起施行,该规定根据《民法典》将居住权纳入到不动产登记范围,并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求,实务中办理居住权登记时是否会解决这个问题,也让我们拭目以待。

问题七、是否应当赋予居住权人优先购买权?

《民法典》第七百二十六条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利……”。承租权为合同债权,享有承租权(使用、收益)的承租人尚且享有优先购买权,那举轻以明重,作为用益物权(占有、使用)的居住权,享有居住权的居住权人在此情形下也应享有优先购买权。当然,《民法典》第七百二十六条不能作为居住权人享有优先购买权的直接法律依据,上述推论也仅是基于法律类推,这个问题,也有待于司法解释或者法律实践的进一步解答。

问题八、债务人恶意逃避债务设立“有偿”居住权应当如何处理?

债务人为房屋的所有权人,为逃避债务履行,可能会恶意设立居住权,并有偿提前收取一定的居住权的价款。该情形与房屋所有权人为逃避房屋被执行而设立长租的情形相似。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条对“串通设立长租避免被执行”的情形具有明确规定,“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持”,该条规定可值借鉴。至于如何判断双方恶意串通,可结合居住权设立的时间、双方的亲属关系、居住需求、居住权价金、支付方式和期限、以及其他履行情况,来综合进行认定。

问题九、居住权到来后,房产交易的双方应当注意什么?

居住权制度将会进一步加大房产交易的复杂程度,原先买卖双方进行房产交易时,买受人本着审慎合理的注意义务,常规只需复核出卖房屋的产权归属,以及房屋是否已设定出租、抵押或者查封等权利限制状况;但现在除了需要了解房屋是否存在上述权利瑕疵和转移登记的障碍外,还需要进一步复核是否设立了居住权,再决定是否签署房屋买卖合同。

而作为房屋的出卖人,若房屋已设立了居住权,则应在签订买卖合同前,如实向买受人告知房屋设立居住权的期限,因为这将影响买受人的购买意向和房屋的交易价格。

后记

《民法典》物权编关于居住权制度共六个条文,分别从居住权的法律定义、合同订立、登记、权利禁行、消灭和遗嘱设立六个方面,对居住权进行了阐述。当然,该六个条文仅仅是原则性的规定,尚不能涵盖所有的居住权的问题,仍有待通过将来的司法实践和探索,进一步确立和完善居住权制度的具体适用规则。

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