买房三年后卖房者要收回房屋 合同法里面是如何约束的

2016年11月5日,夏某与金某签订了《商品房买卖合同》。合同约定,夏某购买金某名下的中天锦庭小区的毛坯房一套…

2016年11月5日,夏某与金某签订了《商品房买卖合同》。合同约定,夏某购买金某名下的中天锦庭小区的毛坯房一套,总价款为53万元。签完合同后,夏某支付了30万元,金某将房屋契税发票等移交给了夏某。双方还约定,“房产证满两年后,卖家协助办理房屋过户各项相关手续,在房屋所有权证下发之日起三年内,双方办完过户手续。”

7月7日,卖家金某向西安仲裁委提出仲裁申请,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并返还房屋。

律师说法:买房人若全部付清房款,或者已经支付大部分房款且能继续履行支付义务的,属依照合同约定继续履行合同;卖房人亦应依照合同约定履行合同义务。卖房人拒不履行合同义务的,买房人可以通过诉讼或仲裁的方式维护自身合法权益。司法实践中也有直接判令合同继续履行,买卖双方按合同履行各自的义务。

本案中夏某已经支付了大部分房款,也实际占有涉案房屋,正在履行合同义务且没有任何违反合约的迹象。合同相对方金某应依照约定在房产证办理后三年内为夏某办理过户手续。金某至今未协助夏某办理过户手续,金某已构成违约,夏某可以提出反诉,要求金某继续履行合同,并支付违约金。

本案属典型的“买房避税”案件,“避税有风险、签字需谨慎”。为遏制炒房,各地对二手房交易均做了一定程度的限制,本案双方的约定应是为规避营业税。实践中此类交易方式很多,对买房者来说风险较高,主要是房价上涨情况下,卖房者觉得吃亏,宁愿违约也不愿意继续履行合同。本案夏某比较谨慎,在签订购房合同时就索要了契税发票,否则因房屋未过户,金某极有可能将房屋二次出售以赚取利润差价。“一房二卖”情况下,第三方构成善意取得的话,第一买房人只能要求买房者承担违约责任而无法获得房屋所有权。

避税购房,因办理不动产权证与签订买房合同间隔较长,为保护买房者合法权益,防止一房二卖,除了索要原始购房发票、契税发票外,亦可在合同中约定让卖房者望而生却的高额违约金。

《合同法》未授予违约方合同解除权,但《民法典》在考虑鼓励交易、便于诉讼的基础上进行了适当放开,第五百八十条新增了“违约方解除权”。

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

本案不属于“除外”的三种情形之一,所以夏某只提起仲裁而未提起诉讼。“违约方解除权”的制定会让实践中出现违约方为了更多利益,故意将本可履行的义务“转化”为法律或事实上不能履行,不仅有碍社会诚信,更无法保护守约方的利益。守约方本可在“不影响违约责任的承担”上做文章,难题是,合同双方虽是法律上的同等主体,但不是实践中的同等主体,比如开发商和购买者。

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