民法典“新设”的居住权,你真的了解吗?

对《民法典》物权编而言,一大崭新亮点便是新增了“居住权”这一新型的用益物权,明确了居住权的内容及设立方式《民法…

对《民法典》物权编而言,一大崭新亮点便是新增了“居住权”这一新型的用益物权,明确了居住权的内容及设立方式《民法典》第三百六十六条至三百六十九条具体规定如下:

在物权所有权被大家广泛接受的如今,《民法典》多设立了一个“居住权”,或许会引来不少人的质疑,居住权有什么功能?居住权能在什么情况下保障我们合法权益?……尽管目前对居住权的创设褒贬不一,但无论如何,这一新型用益物权的确立无疑是包含着立法者的良苦用心,需要我们仔细琢磨并不断完善。

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 一居住权已有的司法实践

(2015)浙杭民终字第1618号

案情简介:

2014年3月7日,王桂萍、王桂芬、王勤、王小勤、王桂花签订《姐妹合约》,合资扩建原所有权人为王桂花的房屋,并约定拆迁后保障潘宝珠的居住权。2014年5月10日,张建海知晓了《姐妹合约》,且明晰潘宝珠对案涉房屋享有的居住权。2014年5月12日,王桂花与张建海、王喜梅私自就坐落于杭州市江干区凯旋金牛坊5幢1502室房屋签订了《杭州市房屋转让合同》,且随后变更登记所有权人为张建海、王喜梅。事情一出,潘宝珠就转让合同效力与合同当事人产生争议。

杭州中院认为:

由于王桂花与张建海、王喜梅就案涉房屋签订买卖合同至今,潘宝珠仍居住在案涉房屋内。张建海、王喜梅二审期间也明确表示愿意保证潘宝珠的居住权,承诺让潘宝珠居住到其百年之后。综合前述事实,王桂花与张建海、王喜梅就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》并不损害潘宝珠的利益,不存在合同无效的事由。但张建海、王喜梅应按其承诺保证潘宝珠就案涉房屋独占排他的居住权,在潘宝珠享有居住权期间不得占有使用案涉房屋,不擅自处分案涉房屋。

小结:

司法实践中早年已有判例对居住权的合法性进行确认,将房屋居住权利的存在与所有权的转让剥离,尽管一定情况下影响了房屋受让人使用该房屋的权利,但是保障了原居住权人居住房屋的稳定性,实现了居住权的设立目的。

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 二居住权的价值和意义

从大陆法系各国民法典对居住权的规定中,我们可以看出,居住权设立的目的主要是为了解决离婚后暂无居所的夫或妻一方、老年人、以保姆为代表的一类群体的居住问题,可以有针对性地解决下述问题:

1. 离婚后暂无居所一方的居住问题  

因离婚后配偶一方住房无法解决或者其经济状况不太理想等问题,寻求居住权庇护的不在少数。我国关于婚姻法的司法解释中所提到的给予离婚后暂无居所的一方的“居住权”,并非物权法意义上的居住权,其并不能有效的解决这类人的房屋居住问题。而居住权制度则可以为离婚后暂无居所的一方长期、稳定地在对方房屋居住提供法律依据。

2、孤寡老人的房屋居住问题

在现实生活中,老年人的住房被他人侵占的现象屡见不鲜。不乏子女私自将户口迁入老人居住地,私自更改户主及产权(租赁)人,侵占老年人房产;同住人以赡养、照料老年人生活为名,经老年人同意后,遗弃、虐待老年人;共同居住的子女购买住房后,仍故意占据住房,影响老年人对房产的处置权等等一系列情况。另外,伴随着老年人同居现象的不断增加,同居但不进行婚姻登记的老人不在少数,在这种情况下,一方去世,另一方的居住权利极有可能受到严重威胁,增大了老年人流离失所的可能性。而居住权在立法上的确立,才有利于真正实现对弱势群体利益的维护,减少此类纠纷。

3、保姆、流浪儿、远亲等居住问题

梁慧星先生文章谈到居住权所述指的“保姆”,其实并非仅仅指保姆,更类似于是一类人的代表,代表的是与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系的一群人,例如远亲、被收养的流浪儿、孤寡老人等等,设立居住权明显也具有解决此类群体居住问题的必要性。

4、其他价值

当然,除此之外,随着社会的发展,居住权的适用范围自然会有所扩张和突破,会越来越多地在一般财产利用和投资领域发挥其作用,其长期居住的新形态,会使其投资性得到更进一步的拓展和适用。

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 三、关于居住权的思考
由于居住权立法正处于“摸索”阶段,如何更好的适应居住权这一新型用益物权,需要引起每个人的警惕和注意,否则,一不留神就会掉进“坑”里。
1、对房产交易审查提出新要求
新增居住权这一用益物权,实际上是把居住权和所有权分开处理。设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,如果你正准备入手一套二手房,那么如果还不熟悉居住权这一权利,便极有可能在房屋交易过程中遇到障碍,因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。因此,为了避免购买却不能入住的窘境,买卖之前审慎查清是否有已登记的居住权,变得尤为重要。
2、是否会成为老赖“新借口”
民间借贷中以房产办理抵押的不在少数,考虑到居住权具有对抗所有权的优势地位,抵押权往往也很难压住居住权的强大势力。尽管现行有效的法律法规并未对抵押权和居住权的优先顺位进行规定,但是不难得知,以办理居住权登记的房屋做债务抵押,其债务担保的能力本身就小于无居住权登记的房屋。如此一来,一方面增加了债权人借贷中前置审查工作的程序,另一方面,是否给刻意设立居住权的“老赖”添置了新的赖账手段,也是值得思考的问题。

关于作者: wenlaw

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