二手房交易“跳单” 未必一定违约

中介看房的时候都会签一份看房协议,其中有这样一段表述:“乙方带甲方看房后6个月内,甲方本人或其近亲属,不得利用…

中介看房的时候都会签一份看房协议,其中有这样一段表述:“乙方带甲方看房后6个月内,甲方本人或其近亲属,不得利用乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖交易,否则甲方视为违约,除支付佣金外还应当承担***违约金。”

这就是二手房行内俗称的“跳单”,这种条款约定是否合法有效?如果买房者真的出现“跳单”,是否需要向中介公司支付违约金呢?

案例解析

【案例来源】《上海中原物业顾问有限公司诉陶某华居间合同纠纷案》

审理法院:上海市第二中级人民法院

案号:(2009)沪二中民二(民)终字第 1508 号

2008 年,原房屋所有人李某挂牌销售其房屋。某房地产经纪A公司(简称A公司)带陶某看房;之后,某房地产顾问B公司(简称B公司)带陶某之妻曹某看了该房,并报价145 万元;而后,中原公司带陶某又看了该房,报价 165万元,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》约定,陶某在看过该房地产后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。

经陶某夫妇商量,选择在B公司居间下138万元成交,并办理了过户手续,陶某向B公司支付佣金 1. 38 万元。

原告:中原公司称:陶某利用其提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金 1.65 万元。

被告:陶某华辩称:涉案房屋原所有权人李某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶某并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

【一审判决】上海市虹口区人民法院:

被告陶某华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金 1.38 万元。陶某华不服,提出上诉。

【二审判决】上海市第二中级人民法院:

一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第 912 号民事判决;二、中原公司要求陶某华支付违约金 1.65 万元的诉讼请求,不予支持。

二审法院认为:中原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第 2.4 条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。

本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

法律分析

1. 二手房屋买卖居间合同中,禁止买方利用中介公司的房源信息,绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,只要不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形,是合法有效的。

2. 卖方未签订独家授权代理销售合同,而是将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

法律顾问建议

一、买房者:

应当通过正规的房屋中介机构;签订协议前一定要认真阅读条款,对于霸王条款有权提出修改;签订任何文书都要留存一份;切记不要在空白协议上签名。

二、中介机构:

1.与房东签订独家代理房源的协议;

2. 明确告知买房人协议上的格式条款及违约责任。

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