购房者签署认购协议后反悔 能否解除协议并要回定金

在房产交易中,购房者签订商品房认购协议并交付一定数额的定金,已成为行业的普遍现象。购房者按照认购协议的约定支付…

在房产交易中,购房者签订商品房认购协议并交付一定数额的定金,已成为行业的普遍现象。购房者按照认购协议的约定支付定金及首期款后,因种种原因反悔,此时能否要求解除认购协议,并要回定金和首期款?近日,笔者团队成功办理了一起相关案件,本文将从该案件入手分享经验。

案情简述
2019年10月16日,甲与乙公司签订《商品房认购协议》,其中约定:

1. 甲认购乙公司xx小区6栋1单元1402号商品房一套,建筑面积约119㎡,认购金额1047122元;

2. 甲签署《认购协议》时,应支付20000元定金;

3. 甲分期支付购房款:于2019年10月18日前支付首期房款84712元(不含定金),并签署《商品房买卖合同》;于2020年1月16日前付清157068元;于2020年4月16日前付清157068元;于2020年7月16日前付清157068元;于2020年10月16日前付清471206元。

4. 甲必须在约定期限内到乙公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为甲放弃购买该房屋,所付款项不予退还;

5. 甲已阅读并理解、同意乙公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各种附件样板条款,并同意完全按该样板条款签署上述各合同,不再变更、增加或者减少任何条款。

甲签署《认购协议》后,按照约定支付了定金及首期款。此后,甲一直主动催促乙公司提供《商品房买卖合同》并进行磋商,但乙公司拒绝磋商。2020年4月3日,甲委托律师向乙公司致函,要求被告提供合同文件并进行磋商,乙公司收函后拒绝回应。2020年4月17日,甲再次委托律师致函乙公司解除《认购协议》,并于收函后7日内返还定金及首期款104712元,但乙公司收函后仍未予回应。甲以乙公司恶意拒绝磋商为由向人民法院提起诉讼,请求法院判令解除《认购协议》,乙公司返还首期款以及双倍定金。

案件结果
经法院调解,双方达成一致意见:

1. 甲与乙公司签订的《认购协议》自2020年6月1日解除;

2. 乙公司于2020年7月16日之前退还首期款84712元,定金20000元不予退还,且不承担本案诉讼费;

3. 若乙公司未能按期足额返还首期款,则另行承担本案诉讼费1397元及违约金10000元。

案件评析

首期款的返还
支付首期款是《商品房买卖合同》生效后买受人的义务,现在双方尚未签署《商品房买卖合同》,因此买受人没有支付首期款的义务。甲可依不当得利的相关规定,要求乙公司予以返还。


定金的返还
一般而言,商品房认购协议因内容不涉及购房的主要条款,其性质仅是预约合同;设置定金的目的,则是为了防止一方当事人在进一步的磋商中违反前项义务,同时,也是为设立本约提供担保。本案乙公司通过《认购协议》第5条排除了自身的磋商义务,根据《合同法》第40条的规定,应属无效条款,其仍应与甲进行磋商。

《商品房买卖合同司法解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”简单来说,如果是购房者反悔,拒不订立本约,则不退还定金;如果是开发商违约,导致无法订立本约,则双倍返还定金;如果双方已经基于公平、诚信原则进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就主要条款达成一致意见,致使本约未能订立,则属于不可归责于双方的事由,此时可以解除认购协议,并返还已付定金。本案中,甲一直主动催促乙公司提供《商品房买卖合同》并进行磋商,但乙公司始终拒绝,可以认定系因出卖人一方原因未能订立本约,乙公司应双倍返还定金。

在调解过程中,甲为了尽快拿回首期款,放弃了请求双倍返还定金的权利。

风险防控建议

关于认购协议和定金
1. 购房者为了避免被没收定金的风险,可将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“押金”、“订约金”等形式。

根据《担保法司法解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”这样一来,即便商品房买卖合同没签成,购房人也能要回所交款项。

2. 购房者签订认购协议后反悔,切忌不要直接拒绝签订商品房买卖合同,运用一些技巧,也能规避定金罚则的适用。

购房者应在约定的时间与开发商签订商品房买卖合同,此时不可表现出自己已经反悔不想买房的意图,而应基于诚信原则,针对买卖合同中不合理的合同条款进行磋商,提出自己认为不合理的地方,要求开发商变更条款或增加补充协议。开发商一般不会同意,这就出现了因不可归责于双方的事由导致本约无法订立的情形,此时可以解除认购协议,并返还定金。购房者还应注意留存自己主动与开发商进行磋商的证据,必要时可以对谈判过程录音录像。

3. 开发商为了避免购房者反悔并要回定金的风险,可将认购协议尽可能地约定详细。

根据《商品房买卖合同司法解释》第5条的规定,认购协议具备当事人信息、房屋的基本情况、总价或单价、付款时间和方式、交付条件与日期、双方权利义务、争议的解决方式、违约责任等条款,且出卖人已经按照约定收受购房款的,应当认定为商品房买卖合同。此时,认购协议并非预约合同,而是正式的商品房买卖合同,购房者必须按照合同的约定履行,否则将承担违约责任。

4. 开发商为了避免购房者反悔并要回定金的风险,应以合理方式提请购房者注意认购协议中限制其权利的条款。

开发商对于认购协议中免除己方责任、限制对方权利的条款应以加黑、加粗、标黄、放大字体等明显方式提请购房者注意,向其进行充分地解释和说明,并要求其签字确认,必要时可进行录音录像。如果购房者在签订商品房买卖合同的磋商过程中否认前述已决条款,则视为提出令对方无法接受的不合理条件,构成对预约合同的违反,违背诚信原则,此时开发商无须返还定金。


关于调解
1. 商品房买卖纠纷极易引发群体诉讼,调解可能是解决纠纷的最佳方式。

商品房买卖纠纷极易引发大规模的群体诉讼,一旦判决公开,开发商可能面临成百上千的业主维权,所受损失将不可控。但如果能私下达成调解,开发商可将损失控制在最低限度内。通过调解解决纠纷,多数当事人能够自动履行,因此购房者也能尽快实现自己的诉求。如果对方不愿意履行,调解书与判决书具有同等效力,购房者可以直接申请强制执行。对于法院而言,一调终局,事结案了,不得上诉,可强制执行,缩短诉讼时限,节约司法资源,可以很快定纷止争。

2. 调解具有终局性,双方当事人在签署调解协议时更应谨慎。

(1)购房者应防范开发商通过调解缩减款项返还数额。开发商往往利用购房者尽快取回购房款的想法,与购房者“讨价还价”,将已支付的销售人员佣金转嫁由购房者承担,压低返还款项数额。

(2)购房者应防范开发商通过调解拖延款项返还时间。购房者虽然可以申请强制执行,但在执行过程中开发商可能还会申请执行和解,再次压低返还款项数额。购房者成了“韭菜”,被割了一波又一波。因此,购房者要求开发商返还款项的时间越短越好,并可以约定如果不能按期还款,将按照诉讼请求的全部数额申请执行,由开发商承担诉讼费,并支付违约金(违约金数额只要不违法法律规定,约定得越高越好)。

关于作者: wenlaw

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