疫情之下有关房屋租赁合同官司该怎么打 干货都在这里

2020年初,新型冠状病毒感染的肺炎疫情迅速蔓延至全国各地。为防控疫情,各地人民政府及有关部门迅速启动了重大突…

2020年初,新型冠状病毒感染的肺炎疫情迅速蔓延至全国各地。为防控疫情,各地人民政府及有关部门迅速启动了重大突发公共卫生事件一级响应制度,也纷纷结合本省实际情况制定和发布了相关措施,暂停所有大型活动,商场、影院、酒店、餐厅等所有经营性场所均被强制停止营业或缩短营业时间,使得上述行业遭受了巨大的经济损失。受疫情影响,租赁合同双方能否解除房屋租赁合同、能否申请减免租金、出租人、承租人应该履行哪些义务来降低自身的损失等问题可谓是近期相关企业及个人的最大忧虑。

1、我承租是写字楼,可否申请租金减免?或解除合同?

答:对于用于办公的写字楼租赁合同说,受本次疫情影响相对较小,影响的期间主要是来自国家规定的延期复工期间,对于这部分承租人来说,无论是引用不可抗力条款要求免除部分租金的支付义务,还是依据情势变更原则要求减免租金,都应及时就租金减免问题与出租人积极协商。目前,各地都在鼓励大型楼宇给中小企业减免租金,有些的地方政府,比如上海市人民政府就发文要求国有资产直接为中小企业减免2、3月份的租金,既然国资已经作出表率,作为民营企业来说也应该积极跟进,虽然可能不像国资直接减免2、3月份的租金,但是也应适当减免,或者在租金总额不变的情况下适当延长租期,以达到减免租金的目的。

因此,作为承租人可以向出租人申请减免部分租金。

至于是否可以解除合同,笔者认为短期的疫情与相对应的较长期限的租赁合同来说,不至于导致合同目的不能实现,疫情的影响只是短暂的,除非出租人同意,否则,不能解除合同。比如,浙江高院在最新发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》第二条第7款中就明确陈述:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

因此,作为承租人一般不能据此解除租赁合同。

2、我承租的是工业厂房,可否申请租金减免?或解除合同?

答:工业企业要区分看待,有些工业企业在本次疫情中受益者,比如本次疫情的保障性的相关行业口罩、相关药品、医疗器械等生产企业,这些企业并未受到疫情影响,很显然无法获得减免租金的机会。

但是,大多数生产企业,受本次疫情的影响较大,比如延期复工带来的影响,员工隔离带来的影响,而且对于大城市的生产企业来说,一线员工往往都是外地员工,从家乡返回到所在的城市,又要被隔离14天,甚至有些城市因疫情较重而被封城,这些员工将无法及时回到生产企业,这一部分企业的损失可能会更大。

因此,作为承租人可适当与出租人协商减免租金的数额,但是,需要注意的是,作为承租人不可漫天要求减免租金的数额,相关地方政府发文减免租金,虽然没有针对行业详细分类,但是,对减免租金的数额极具参考意义。

至于是否可以解除合同,同第一个问题的意见一致。

3、我承租是用于经营的商业地产,该如何申请减免租金?或解除合同?

答:商业地产是本次新型冠状病毒疫情影响最大的行业,尤其是餐饮行业、酒店行业、娱乐行业、健身行业、商业零售(超市除外)等行业。但是,对于承租商业地产来说,要根据租赁合同租金收取的模式不同分类处理:

(1)联营扣点模式,这类租赁合同商场比较多见,即出租人不向承租人收取固定的租金,而是按照约定,从承租人的营业收入中,扣取一定比例作为租金。对于这类租赁合同来说,目前承租人虽然没有营业收入,但是也无需缴纳租金,故不存在租金减免的问题。

(2)保底租金+联营扣点模式,这种租赁合同承租人需要按月或季度缴纳保底租金,在保底租金之外,出租人可从承租人营业收益中按照租赁合同的约定,扣取一定的比例作为租金。对于这类合同,要视保底金额的高低,综合确定是否可以减免保底租金,若保底金额租金高于日常租金的一半,可以利用情势变更原则申请适当减免租金,若保底租金低于日常租金的一半,则一般难以申请租金减免。

(3)固定租金模式,即出租人按月(或季度)向承租人收取固定租金。这类租赁合同,目前对于承租人来说是风险最大的租赁合同,承租人一边需要交纳高额的房租以及支付员工工资,另外一边没有任何收入,众多餐饮企业在网上喊话:“撑不了3个月”,原本是一年中利润最高的春节档,却因疫情变得一无所有,而且,即便是疫情彻底的结束,其带来的影响也是久远的,没有一年半载很难消化本次疫情带来的影响。因此,对于缴纳固定租金的承租人,可以充分利用合同法的相关规定,积极申请减免租金,或在租金总额不变的情况下延长租赁期限。

至于是否可以解除合同,要看租赁合同期限的长短而定以及疫情影响综合确定,对于因疫情影响较大,并且租赁合同期限在半年以内的短期租赁合同,笔者认为可以以不可抗力解除合同或依据情势变更原则解除合同。

对于长期租赁合同而言,笔者认为短期的疫情与相对应的长期租赁合同来说,不至于导致合同目的不能实现,疫情的影响只是短暂的,除非出租人同意,否则不能解除合同。

4、我承租了短期的场地租赁合同,是否可以解除合同?

答:对于短期的场地租赁合同,如会展、演出等场地租赁,因疫情防治的需要不得不取消,直接导致合同本身无法继续履行,这类租赁合同租赁双方均可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同,作为承租人可以要求出租人退还已付的定金或预付的租金。

5、主张降低租金或延迟租赁合同期限,如何协商?若出租人不同意,该如何处理?

答:对于要求降低租金或延长租赁合同期限来说,应该积极与出租人进行协商,合理评估本次疫情给承租人经营所带来的损失,切忌减免租金过程中漫天要价,避免给出租人带来反感,如果经过友好协商出租人仍然不同意减免租金,可尝试委托律师进行协商,或发送律师函的方式进行解决,若通过上述方式,出租人仍然不同意减免租金,则承租人依据合同的公平原则为由,向人民法院提起诉讼,请求变更合同,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定情势变更原则实则是公平原则的具体体现,疫情管控期间的政府具体行政行为虽然属于不可抗力因素,合同法也没有规定不可抗力可以变更合同,但不可抗力的情形与情势变更的情形基本类似,依据不可抗力免责条款最终体现的都是合同的公平原则,因此,可以类推使用。正如湖北高院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第6条所述:“不可抗力与情势变更的情形类似,故可以类推适用该条规定。全省各级法院应当重点审查继续履行合同是否导致对一方当事人明显不公平,在此基础上根据公平原则,结合案件的实际情况确定如何变更。

6、如果我想解除合同,应如何通知出租人?

答:根据《合同法》第九十六条规定,如果承租人需要以不可抗力或情势变更为由解除合同,那么应该通知出租人,为保留相关通知的证据,建议通过书面形式通知出租人,通知方式包括但不限于邮件、微信、短信等,特殊情况下电话录音亦可,但是,若租赁合同中明确约定了通知方式,那么,应按照租赁合同的约定通知出租人。

另外,应根据《合同法》第一百一十八条的规定,及时通知出租人,以避免损失的进一步扩大。

7、对于长期租赁合同,如果我拒绝支付政府管制期间的租金,是否构成违约?

答:租赁合同作为双务合同,出租人的主要义务是交付符合要求的房屋,而承租人的主要义务是按照合同约定及时支付租金。虽然疫情期间,承租人因政府实施管制而不能营业,或收益减少,属于不可抗力所致,但是,不至于导致租赁合同本身不能履行。房屋租赁合同的标的物是房屋,出租人已经履行合同约定的房屋交付义务,而承租人仅仅是由于不可抗力影响导致租金支付能力下降,其租赁目的阶段性落空,如果承租人以此为由,直接拒付政府管制期间的租金,可能会对出租人承担违约责任。

目前,各地法院发布审判指导文件中,均鼓励交易原则,引导当事人变更合同履行方式、调整当事人履行时间等合同履行方式,因此,在未协商一致的情况下,如果直接拒付租金,可能会构成违约。

8、作为出租人,如果承租人拒不支付租金,我可以解除合同吗?如何处理才能达到利益最大化?

答:如果承租人明确表示不再履行合同,根据合同法第九十四条的规定,作为出租人可以依法解除合同。但是,如果承租人仅仅是拒付疫情防控期间的租金或逾期支付疫情防控期间的租金,而正常支付疫情防控期间以外的租金,根据九民会议纪要轻微违约不得解除合同的相关规定,出租人可能无权解除合同,即便逾期的天数已达到合同约定的解除条件。

出租人如果追求利益最大化,则建议出租人与承租人积极进行协商,考虑是否可以通过减免租金或阶段性降低租金的方式,让承租人继续经营,共克时艰,毕竟在当前的经济环境下,即便有权解除合同后,在解除合同后,房屋的空置期可能会更长,只有这样,才能做到互利共赢!当然,作为出租人也可选择要求承租人继续履行合同并承担违约责任。

9、本次疫情可能会导致哪些租赁合同纠纷?

答:我们认为,本次疫情会引发以下租赁合同纠纷:

一是承租人基于情势变更及公平原则起诉要求减免租金的纠纷。此类案件主要是由于租赁双方无法就减免租金事宜达成一致意见,而引起诉讼。

二是承租人基于不可抗力或情势变更原则起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷。此类案件的主要是因疫情防控需要,导致承租人租赁合同目的不能实现或者是疫情发生后,经营环境发生重大变化,继续履行合同对于承租人明显不公平或者不能实现合同目的,在与出租人协商无果的情况下,而引发的诉讼。

三是出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷或出租人要求承租人继续履行租赁合同并承担违约责任的纠纷。此类案件的主要是由于疫情防控期间,承租人未按照合同约定按时足额支付租金,构成违约,或承租人明确表示不再履行租赁合同而引发的纠纷。这类案件对诉求的选择,要根据合同的具体情况,以及承租人的履约能力综合确定诉求。

10、承租人应注意哪些法律问题?

答:作为承租人应注意以下法律问题:

(1)注意收集证据

收集证据的目的并不是因为一定要诉讼,而是必须预防诉讼的发生。

因为,一旦发生诉讼,根据民事诉讼的“谁主张、谁举证”的基本原则,无论承租人是援引不可抗力条款要求解除合同还是免责或部分免责,亦或是依据情势变更原则要求减免租金或解除合同,都应当对其所主张的事实承担举证责任。因此,作为承租人应注意收集以下证据材料:

a.注意收集政府部门发布的防控文件

作为出租人来说,应积极收集各级人民政府发布的疫情防控文件,同时还应注意收集复工申请文件,以及复工批准文件的相关证据,以证明政府实施的管控措施,导致该期间不能营业的相关证据。

b. 注意收集租赁双方沟通的证据

如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的,应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等证据文件,切忌将这些沟通的记录删除,尤其是微信的聊天记录证据,目前在庭审中已大量使用。

c.注意收集防控措施后商业环境变化的相关证据

作为承租人来说,如果政府的防控措施结束后,经营环境发生了巨大变化,对企业的经营仍然影响较大,比如餐饮业、娱乐业等,承租人应注意收集相关经营环境变化的相关证据。

d.注意收集防控措施或防控措施结束后持续影响经营的相关证据

作为承租人来说,应注意收集相关损失的证据,以及损失与防控措施以及疫情的发生后客观环境变化之间存在因果关系的证据。

 

(2)积极履行通知义务,并提供相关证明文件

作为承租人,无论以不可抗力导致合同目的不能实现为由解除租赁合同,还是准备申请变更合同,均应积极履行通知义务。

若以不可抗力为由寻求免除租金支付义务或解除合同,则应根据《合同法》第一百一十八条规定及时履行通知义务,并提供相关证明文件,以减轻可能给出租人造成的损失,如果没有履行通知义务,则不能达到解除合同或寻求免责的目的,即便后来可以解除合同,那么也应对扩大的损失承担法律责任。

若承租人以情势变更原则或公平原则要求变更合同或解除合同,则同样应本着诚实信用原则及时通知出租人,并提供相关的证据,尤其是解除合同,不履行通知义务,即便是依法享有合同解除权,也达不到解除合同的目的。

(3)积极沟通协商,签署补充条款或补充协议

作为承租人,无论是要继续履行合同,还是解除合同,都应本着诚实信用原则与出租人沟通协商,并根据协商的结果,签署补充协议或者补充条款,将协商的成果落实到书面文件,否则若没有书面文件,或者不能证明租赁双方达成新的合意,则所有的协商过程都可能白费。因此,要注意将协商的结果落实到书面文件。

11、作为出租人应注意哪些法律问题?

答:对于出租人来说,在本次疫情事件中相对应承租人来说处于优势地位,一般不存在违约行为,但是要注意应对可能产生的诉讼,出租人应注意收集疫情对承租人没有造成影响或影响较小的相关证据材料,以及疫情防控或客观环境的变化对承租人的经营业绩变化不存在因果关系或因果关系较小的相关证据材料

当然,还是建议出租人与承租人积极协商解决因疫情引发的租赁合同履行障碍问题。

关于作者: wenlaw

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