为什么黄晓明花3600万买房却无法过户?

买房最烦心的就是买的房子不能顺路过户,谁遇到都会窝心难受的。 这种事儿,普罗大众会碰到,明星也会碰到。 据北京…

买房最烦心的就是买的房子不能顺路过户,谁遇到都会窝心难受的。

这种事儿,普罗大众会碰到,明星也会碰到。

据北京法院审判信息网公布的北京朝阳区人民法院的(2018)京0105民初34483号《民事判决书》以及北京市第三中级人民法院的(2020)京03民终4678号《民事判决书》记载,黄晓明2012年在北京花了3600万买了一套豪宅,即便打了官司也至今没能过户。

两份判决书体现一方为黄晓明,出生日期为1977年11月13日,职业是演员。另一方名字叫做张昊龙,今年20岁。

根据360百科,知名演员黄晓明的生日是1977年11月13日,故,该案当事人黄晓明即为明星黄晓明无疑了。

2012年12月,当时年仅13岁的房主张昊龙的父母张某宇、刑某某公证委托张某冀(张昊龙父亲朋友)代办位于北京市朝阳区四季星河中街1号院的涉案房产的出租、出售及房产抵押等相关手续。

2013年1月,张某冀与黄晓明自行签订了房屋买卖合同(即没有网签),黄晓明向张某翼支付了约3600万的房款。这套房子的建筑面积为703.13平方米,按3600万元总价计算单价约5.1万元,是正常的市场价格。

那么为什么不差钱也不差律师的黄晓明不和卖家签订网签合同呢?

因为黄晓明购房时没有北京市购房资格,通俗地说,他被限购了。

买家被限购了,就没办法及时办理房屋过户手续,交易的风险还是很大的。

买家可能面临到期卖家反悔不予以配合房屋过户的风险,买家甚至可能面临卖家再行将房屋出售给他人的风险。

那么黄晓明是如何控制这种风险的呢?

2013年1月31日该房屋被抵押给了黄晓明的妈妈张某霞,并在房产中心办理了抵押登记,被担保主债权数额为3600万。

也就是说黄晓明为了交易安全,在该房屋上办理了抵押登记手续,以防止卖家将房屋再行出售。

而且抵押权是担保物权,有“优先受偿”权,即抵押权人对抵押物卖得的价款,抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权,优先于抵押物的所有人的所有权,也优先于其他无抵押的一般债权。

加上抵押权这道“安全锁”之后,黄晓明就对该房屋进行装修后并居住,静待具备过户条件后,就去办理房屋过户手续。

2018初,黄晓明已经具备了北京市购房资格,他要求张昊龙配合办理房屋过户手续,但张昊龙不予理睬。

黄晓明迫于无奈,就去北京朝阳区人民法院起诉,要求确认房屋买卖合同有效;要求判令合同继续履行,张昊龙配合办理过户手续。

同时,黄晓明为了胜诉后便于执行,在本案中申请对涉案房屋进行查封,北京市朝阳区人民法院于2018年4月16日轮候查封了涉案房屋。

抵押权+司法查封,应该稳稳的了吧?

张昊龙辩称:父母的授权他人卖房损害了自己的权益,合同无效;没有授权张某翼收受房屋价款,张昊龙至今未收到房款3600万元。因此,请求驳回黄晓明的所有诉讼请求。

卖了房,得了房款,而且据另案生效判决文书体现,张昊龙父母卖房的目的是筹措资金送张昊龙去留学读书;己方代理人收取房款即视为被代理人收取到了房款。

因此,张昊龙的辩解是站不住脚的。

黄晓明应该胜诉。

然而,一审法院在2019年12月23日一审判决中,判决房屋买卖合同有效;但认为该房屋多次被查封,而且,在本案辩论终结之前,还没有解封,因此,黄晓明要求办理的所有权转移登记手续诉讼请求属于事实上不能履行的诉讼请求,本院不予院支持。一审案件受理费221800元由张昊龙负担。

一审法院说的多个查封是指“该房屋曾于2017年12月21日被山西长治某法院查封,查封期限为2017年12月21日到2020年12月20日。于2018年5月8日被山西太原某法院轮候查封,期限为从2018年5月8日到2021年5月7日。于2019年4月28日被黑龙江齐齐哈尔某法院轮候查封,期限为2019年4月28日到2022年4月27日。”

一审判决后,黄晓明和张昊龙均不服,分别提起了上诉。

2020年9月16日,北京市第三中级人民法院判决“驳回上诉,维持原判”,二审案件受理费443600元,黄晓明和张昊龙各负担221800元。

双方分别掏了22万余元,换来了“驳回上诉,维持原判”八个字,一字万金啊。

我们国家是二审终审制,所以判决已经立即生效了。

那么,黄晓明花3600万买房却无法过户的原因何在?

我觉得有三个原因。

其一,明知被限购,依然买房

有钱如黄晓明,一样被限购。

而且2013年签订合同,2018年黄晓明才具备了北京市购房资格,六年的时间,夜很长,梦很多,好事也多磨。

最后,卖房就反悔了。

限购政策什么的,本文就不多讨论了。

其二,没有拿到首封

按理说,抵押权+司法查封,杠杠的了,别人应该争不过黄晓明的。

但是,请注意,黄晓明本案的查封是“轮候查封”,轮候查封就是“假查封”,它不是“生效查封”!

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

该条文的意思就是说:第一个查封后是生效查封,只要不是第一个查封,那就是不生效的查封。

假如黄晓明先下手为强,在本案中抢到了首封呢?

因为首封的作用非常强大,“首封法院具有处置权”,那么黄晓明就掌握了绝对的主权和话语权,即便有其他法院的轮候查封,朝阳区法院也可能判决张昊龙配合黄晓明办理涉案房屋的过户手续!

要做到这一点,黄晓明就需要在2017年12月21日山西长治某法院查封之前先申请法院查封上涉案房屋。

所以,有时候打官司要越快越好,不能犹豫。

当然,黄晓明方估计也没想到卖家一方会“惹出”这么多官司,导致涉案房屋被查封好几次的。

如果早知道,黄晓明肯定会先下手为强,告到法院,抢个首封先。

其三,张昊龙方反悔了

张昊龙方为何反悔呢?

因为房价涨了。

目前星河湾均价约8.3万元,黄晓明买的这套房价值约5800万元,5800万-3600万=2200万。

2200万这个价码,足够让包括张昊龙一家在内的很多人反悔了。

张昊龙为了这个房屋的事情,在2016年6月在山西太原告过公证委托无效,官司打了两年多。

一审二审,张昊龙均败诉。

2018年,张昊龙还在太原起诉自己的父母张某宇、刑某某及第三人黄晓明,要求确认系争的房屋买卖合同无效,太原市迎泽区人民法院认为“本案诉争房屋位于北京市朝阳区,属北京市朝阳区人民法院管辖范围,本案应由北京市朝阳区人民法院管辖,本院对本案无管辖权。”

官司没打起来。

在黄晓明诉张昊龙合同有效、继续履行案件中,张昊龙提起过反诉,不过最终因没有缴纳案件受理费,视为撤诉了。

官司也没打起来。

然后在2017年到2019年之间,山西长治、山西太原、黑龙江齐齐哈尔三地法院先后因诉讼的原因查封了涉案房屋。

综上,张昊龙一方确实不想履行和黄晓明签订的房屋买卖合同了,所以才对黄晓明要求办理房屋过户手续的要求不理不睬。

不过这房子目前由黄晓明实际占用控制,抵押权人也是黄晓明的母亲,就算不能过户,也不影响他继续居住使用该房屋。

但说是这么说,谁愿意买个房子不能顺利过户啊?

你不愿意,我不愿意,黄晓明也不愿意。

为什么黄晓明花3600万买房却无法过户?

政策风险、法律风险、道德风险三者结合导致的。

以道德风险为主。

合同本来就是防君子不防小人的,签了合同,该赖的人还是会赖的。

黄晓明是有钱,犯不着我们为他操心,但在本案中,黄晓明确实也是受损害的一方。

凡事的讲道理,无论贫富、无论是明星还是百姓。

我们国家是二审终审制,所以判决已经立即生效了。

 

那么,黄晓明花3600万买房却无法过户的原因何在?

 

我觉得有三个原因。

 

其一,明知被限购,依然买房

 

有钱如黄晓明,一样被限购。

 

而且2013年签订合同,2018年黄晓明才具备了北京市购房资格,六年的时间,夜很长,梦很多,好事也多磨。

 

最后,卖房就反悔了。

 

限购政策什么的,本文就不多讨论了。

 

其二,没有拿到首封

 

按理说,抵押权+司法查封,杠杠的了,别人应该争不过黄晓明的。

 

但是,请注意,黄晓明本案的查封是“轮候查封”,轮候查封就是“假查封”,它不是“生效查封”!

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

 

该条文的意思就是说:第一个查封后是生效查封,只要不是第一个查封,那就是不生效的查封。

 

假如黄晓明先下手为强,在本案中抢到了首封呢?

 

因为首封的作用非常强大,“首封法院具有处置权”,那么黄晓明就掌握了绝对的主权和话语权,即便有其他法院的轮候查封,朝阳区法院也可能判决张昊龙配合黄晓明办理涉案房屋的过户手续!

 

要做到这一点,黄晓明就需要在2017年12月21日山西长治某法院查封之前先申请法院查封上涉案房屋。

 

所以,有时候打官司要越快越好,不能犹豫。

 

当然,黄晓明方估计也没想到卖家一方会“惹出”这么多官司,导致涉案房屋被查封好几次的。

 

如果早知道,黄晓明肯定会先下手为强,告到法院,抢个首封先。

 

其三,张昊龙方反悔了

 

张昊龙方为何反悔呢?

 

因为房价涨了。

 

目前星河湾均价约8.3万元,黄晓明买的这套房价值约5800万元,5800万-3600万=2200万。

 

2200万这个价码,足够让包括张昊龙一家在内的很多人反悔了。

 

张昊龙为了这个房屋的事情,在2016年6月在山西太原告过公证委托无效,官司打了两年多。

 

一审二审,张昊龙均败诉。

 

2018年,张昊龙还在太原起诉自己的父母张某宇、刑某某及第三人黄晓明,要求确认系争的房屋买卖合同无效,太原市迎泽区人民法院认为“本案诉争房屋位于北京市朝阳区,属北京市朝阳区人民法院管辖范围,本案应由北京市朝阳区人民法院管辖,本院对本案无管辖权。”

 

官司没打起来。

 

在黄晓明诉张昊龙合同有效、继续履行案件中,张昊龙提起过反诉,不过最终因没有缴纳案件受理费,视为撤诉了。

 

官司也没打起来。

 

然后在2017年到2019年之间,山西长治、山西太原、黑龙江齐齐哈尔三地法院先后因诉讼的原因查封了涉案房屋。

 

综上,张昊龙一方确实不想履行和黄晓明签订的房屋买卖合同了,所以才对黄晓明要求办理房屋过户手续的要求不理不睬。

 

不过这房子目前由黄晓明实际占用控制,抵押权人也是黄晓明的母亲,就算不能过户,也不影响他继续居住使用该房屋。

 

但说是这么说,谁愿意买个房子不能顺利过户啊?

 

你不愿意,我不愿意,黄晓明也不愿意。

 

为什么黄晓明花3600万买房却无法过户?

 

政策风险、法律风险、道德风险三者结合导致的。

 

以道德风险为主。

 

合同本来就是防君子不防小人的,签了合同,该赖的人还是会赖的。

 

黄晓明是有钱,犯不着我们为他操心,但在本案中,黄晓明确实也是受损害的一方。

 

凡事的讲道理,无论贫富、无论是明星还是百姓。

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