房屋买卖未过户,拆迁补偿款归谁所有

现在房屋要被征收,政府征收公告也已经公布,由于李某不是案涉房屋的物权人,房屋征收部门不和李某签订房屋征收协议,…

现在房屋要被征收,政府征收公告也已经公布,由于李某不是案涉房屋的物权人,房屋征收部门不和李某签订房屋征收协议,李某的权益如何得到保障?

案件法律分析:
首先 双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反国家法律法规的强制性规定,根据《合同法》的规定,该房屋买卖合同合法有效,应受法律保护。
其次 由于政府已经起启动拆迁,拆迁公告已经发布,李某再要求张某协助办理房屋过户手续法律上已经不可能,因此李某起诉要求张某协助办理房屋过户手续存在法律障碍,得不到法院支持。
再次 根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,由于该房屋未办理过户登记,李某对该房屋不享有所有权,只是对该房屋享有占有、使用、收益的权利。
四是 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定,由于房屋产权登记在张某名下,因此张某仍是被征收人,房屋征收部门只会将补偿款支付给张某,李某的权益能否得到保障,带有不确定性。

律师建议:
在分析本案所涉及到的法律关系后,笔者给李某提出以下建议:建议李某向法院起诉,请求法院判决房屋拆迁补偿款归李某所有。

案件结果分析:
李某的请求能否得到法院支持,司法实务中存在两种不同的观点:
一种观点是,李某的请求不应得到法院支持。理由是,由于房屋未办理过户,至今仍登记在张某名下,因此张某系房屋所有权人,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,张某是被征收人,征收部门只能与张某签订房屋征收协议,并根据房屋征收协议将拆迁款支付给张某。虽然张某与李某签订有《房屋买卖合同》,并且合法有效,但是与房屋征收系不同的法律关系,李某享有的只是一个债权,对该房屋不享有物权,李某只能通过另案起诉,要求张某将拆迁款支付给李某,因此应驳回李某的请求。

房屋买卖未过户,拆迁补偿款归谁所有
另一种观点是,双方签订的《房屋买卖合同》合法有效,应受到国家法律的保护。根据《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取交付标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”的规定,张某在已经收取购房款的情况下,本应及时将案涉房屋过户登记到李某名下。由于案涉房屋纳入国家征收范围,根据《物权法》第二十八的规定,案涉房屋物权因国家征收而消灭,虽然房屋征收部门只认可张某系被征收人,也只与张某签订房屋征收协议,但是根据公平原则,由于李某已经向张某支付了购房款对价,张某不可能重复享有购房款和房屋拆迁款,因此房屋征收协议中产生的合同权益也就是拆迁补偿款应根据房屋买卖合同一并转让给买受人李某享有,因此李某的请求应得到支持。
以上两种观点都有一定道理,但是笔者更倾向于第二种观点。

关于作者: wenlaw

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