涉及房产继承,买卖和赠与哪个方式比较好

但是他名下还有两套商铺和一套房产,想在结婚之前都过户给自己的儿子。 此时他就犯难了,亲属之间房产过户,是买卖好…

但是他名下还有两套商铺和一套房产,想在结婚之前都过户给自己的儿子。

此时他就犯难了,亲属之间房产过户,是买卖好还是赠与好?因为这房子,是老人家和已故妻子(他儿子的母亲)的夫妻共同财产。

按我国继承法规定,老人家和他儿子都是该房子的继承人。如果他儿子不写遗产放弃声明,老人家是无法办理买卖过户的。

然后,老人家和他儿子不在同一个城市,他目前也已经成家,有两个小孩,他儿子考虑到以后要买学区房,是想卖掉其中一套房子,有了现金再去买学区房。

但是通过赠与过户的房子,以后卖掉,税费要比买卖过户的成本高。

这其中的弯弯绕绕,可把他们苦恼了。
律师告诉你:

评论好与不好,这个答案是不确定的。
 
主要受四个条件的影响:一是房屋本身的性质,二是卖方和买方自身的情况,三是房屋所在地的政策规定,四是对应的法律风险。
 
授人以鱼不如授人以渔,计算税费的方法,全国都是统一的,没有第二种。只要我们掌握了正确的计算方法,任何一套房屋,我们都可以得出准确的结论,再结合对应的法律风险综合评判,可以说,万无一失了。
 
现在,结合我们的从业经验和法律实践,把这个方法教给大家。
 
我们先计算税费,再谈法律风险。
 
01买卖的方式过户

主要需要缴纳增值税、契税以及个人所得税,具体如下:
 涉及房产继承,买卖和赠与哪个方式比较好以深圳市为例,其他地区可以自行查询本地区规定。

上述的税费中,增值税和个人所得税都是卖方缴纳的,买方缴纳契税。
 
02赠与的方式过户

主要需要缴纳增值税、契税、印花税和个人所得税,但近亲属之间免征增值税和个人所得税,具体如下:
 
1、增值税
免征情形:无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人免征增值税。其他赠与,需要承担与买卖过户相同的增值税。
 
2、契税(受赠人缴纳)
受赠人按税务部门核查的房屋价值(下同)的3%缴纳。
 
3、印花税
赠与方和受赠方各自承担万分之五。
 
4、个人所得税
免征情形:赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人以及离婚析产免征个人所得税。其他赠与收取与买卖过户相同的个税。

另外,公证费和评估费,深圳这边都是根据市场定价收取的,其他地区,可以咨询当地的规定。
 
上述就是买卖和赠与需要缴纳的主要税费,是不是计算起来很简单?我们只需查询到房产所在地的各项税费规定,然后根据房屋和双方具体情况,对号入座,简单加总即可,然后对两种方式进行比较。
 
下面我们举一个例子来计算看看:
 
住房100平米,满五唯一,买方是购买的是首套房,买卖的话只需要缴纳1.5%的契税。如果赠与给亲属,需要缴纳的是3%的契税,和各自万分之五的印花税。

这种情况下选择买卖过户比较合适。

住房100平米,是家庭唯一住房,满2不满5,买方购买的是首套房,买卖的话需要缴纳20%的个人所得税和1.5%的契税。如果赠与给亲属,仅需缴纳3%的契税和各自万分之五的印花税。

这种情况下,赠与应该比较合适。
 
搞清楚了税费计算方法后,我们再来看一个问题:
 
赠与方式过户的房屋,后续要卖房的话,要交很高的税费吗?
 
我们再通过一个简单易懂的例子来回答这个问题。
 
如果房屋成本为100万元,赠与给子女的时候价值150万元,而这套房子涨到400万元的时候,子女打算卖掉,那么他就需要基于300万元(400万-100万)的价差去交税。

如果当初在房屋价值150万的时候,以买卖的方式过户给子女,那么当房屋涨到400万的时候,子女想卖掉,他需要按基于250万元(400万-150万)的价差去交税。
 
因此如果考虑后续卖房,的确需要考虑赠与和买卖的不同之处。当然如果受赠房屋出售时满五唯一,也是只需要缴纳契税的,
 
此种情形下,赠与和买卖差别是最小的。
 
所以结合上述案例,老人家和他的儿子,到底要采取买卖还是赠与的形式过户,需要根据他们的自身情况分别计算一下。
 
但是,这里有一个定时炸弹。
 
如果选择买卖的话,将房产过户,那么他儿子就必须写一个遗产放弃声明书,这样子老人家就是唯一的继承人,才可以可以办理房产过户了。
 
虽然缴纳的税费最少,后续卖房的影响也最小,但是他儿子签署遗产放弃声明书之后,老人家和后妈反悔的话?
 
他不但拿不到这些房产,就连母亲留下的其他遗产也拿不到了,这个定时炸弹要是炸了,影响还不小。
 
这样想来,是不是会觉得,还不如多交点税直接赠与过户比较保险?
 
其实无论是买卖还是赠与,还真是都有各自的法律风险,都有可能导致最后得不到房屋。这里面牵扯的法律问题很多,也很广。

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