长租公寓法律分析

市面上长租公寓的合同,基本上是一个模子出来的:平台与房东签订委托代理合同,房东出具授权委托书;平台与租客签订房…

市面上长租公寓的合同,基本上是一个模子出来的:平台与房东签订委托代理合同,房东出具授权委托书;平台与租客签订房屋租赁合同并出示授权委托书。所以这是一个典型的很清晰的委托出租关系,房东委托平台出租房屋,租客通过房东的委托人即平台签订合同。根据《民法典》第一百六十二条规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。这个合同在法律上可以认为是房东与租客直接签订的,房东应当承担责任。

那么,问题就来了:

1、房东认为:我没收到钱,所以算租客违约,可以解除租赁合同。

但是根据《民法典》第九百二十七条:受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。租客已经将钱款交付给了受托人,租客并没有违约的地方,倒是受托人应当将财产转交给房东,受托人不转交的,房东应当向受托人主张权利。

2、房东认为:有法院判决房东与平台签订的合同,名为委托实为租赁,所以平台实质上是转租,不支付租金是违约,可以解除租赁合同收回房屋。

的确有部分法院在审理房东与平台之间的纠纷时,确认合同实质上是租赁合同而非委托代理合同。但是房东也的确签订了授权委托书,授权平台代为出租房屋、收取租金等。这就导致房东与平台之间,既存在租赁关系,又存在委托代理关系。和夏洛特烦恼里面一个场景很像:

张扬与夏洛既是兄弟,又是父子,双重关系并列。陌生人对于他们双方是什么关系,就取决于他们怎么对这个陌生人介绍了。介绍是兄弟,陌生人就认为是兄弟,介绍是父子,那就认为是父子。

租客分辨双方的关系自然也取决于双方怎么展示给租客看了。如果仅仅向租客展示租赁合同,那么租客就算次承租人。如果向租客展示的是授权委托书,那租客算与房东签订合同的直接承租人。况且根据《民法典》第一百七十二条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。租客在看到授权委托书、房产证、能打开门的房屋钥匙,租客有充足理由相信平台是有代理权的,那么这个代理行为仍然对房东有效。
长租公寓法律分析3、房东认为:平台已经同意与房东解除合同关系,那么与租客的合同也应当自动解除。

平台解除的是委托代理合同,委托代理合同解除后平台不得再以委托人名义出租房屋,但是在合同解除前以房东名义签订的合同仍然是有效的,房东仍然是要履行相应义务。这就像双方结婚后生了一个孩子,后面如果离婚,就可以认为婚姻关系终止父母子女关系一并终止而拒绝履行抚养义务嘛?

所以,从法律分析,租客有权继续居住租赁的房屋。于此同时我也建议如果房东与租客可以协商解决问题的话,最好协商。因为在这个事情中,房东与租客都是受害者,没有必要相互为难。

关于作者: wenlaw

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