购买房屋的基本的法律常识 避免被套路

购买房屋,购买保障性住房法律风险较小,而进入商品房交易市场,法律风险较大。可以认为商品房买卖作为生活消费,是重…

购买房屋,购买保障性住房法律风险较小,而进入商品房交易市场,法律风险较大。可以认为商品房买卖作为生活消费,是重要的民生问题,需要事先把握基本的法律常识。

消费者首先接触的是商品房买卖的广告。须要判断商品房开发商、销售商公布宣传的海报、广告在法律上是什么?消费者可以根据行政主管部门向社会公布的商品房买卖合同示范文本去比较商品房买卖广告的内容性质。若广告是为吸引消费者去看楼房或者去问询,那么该类广告就不能以商品房买卖法律关系约束当事双方,不能以违约向对方主张权利。

订立正式买卖合同之前大都涉及定金。在商品房销售市场存在部分开发商、销售商不以订立买卖合同为目的,而是以楼房为诱饵通过各种条件不成就去谋取消费者的定金。不是各种名目的预付款,是定金条款和规则。不可归责双方的原因导致买卖合同不能订立,收受定金一方应当返还定金。不可归责的认定,首先须要明确双方的权利和义务。

商品房买卖认定为生活消费,就可以适用消费者权益保护法的惩罚性赔偿规则。一般适用在恶意抵押、恶意再卖以及故意隐瞒或者伪造买卖相关的主要事实。但该罚则不适用在继续履行合同的诉求情形,仅仅适用在买卖合同无效、解除以及被撤销的情形。

不是所有的商品房质量不合格都适用单方解除买卖合同和赔偿损失的诉求。只有房屋主体结构质量不合格,才可能适用该类诉求。房屋其它质量问题,可以适用保修规则以及自力救济规则。

商品房迟延履行主要义务。买卖双方可以不履行或者迟延履行而承担违约责任去解除买卖合同。一方经过催告,另一方三个月内仍未履行,对方享有解除权。但解除权须在法定期限内行使,不行使,解除权消灭。合同不解除,只能继续履行合同义务和承担违约责任。

 

商品房买卖的房产证交付。房产证不同于房屋买卖涉及的其它凭证和证书,如保修证、房屋使用说明书。房产证的交付期限可以由双方约定或者根据法律、部门规章的规定。逾期交付房产证,须要根据约定或者法律规定承担违约责任。有证据证明房产证无法交付,就发生合同解除权,主张合同解除一方可以诉求赔偿损失。

以贷款方式购买商品房,就建立商品房买卖合同和担保贷款合同。其中一份合同无效、解除或者被撤销,可能影响另一份合同的继续履行。购房贷款一方不按期还贷,出贷方可以根据担保贷款合同向违约方主张商品房买卖合同项下的相关权利。

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